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Pas d'opération de marchand de biens sans preuve de l'intention spéculative au moment de l’acquisition

Article de la rédaction du 26 décembre 2021

Crédit photo : Sophie - stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision intéressante en matière de qualification d’opération de marchands de biens faisant prévaloir le long délai entre l’achat et la revente pour écarter la réalité d’une intention spéculative au moment de l’acquisition alors même que la vente portait sur dix-huit appartements.

Rappel des faits :

La société ED, qui a pour objet social l’acquisition ou la construction de tout bien immobilier ainsi que sa gestion et son exploitation par bail, était, notamment, propriétaire d’un garage de mécanique acquis le 16 janvier 2001 et donné à bail commercial à un professionnel de l’automobile jusqu’en 2011.

L’activité de marchand de biens, regardée comme une activité commerciale en application des dispositions de l’article 35-I du CGI , est subordonnée à la double condition que les opérations d’achat en vue de la revente procèdent d’une intention spéculative et qu’elles présentent un caractère habituel.

Après le départ de son locataire, la société a obtenu, le 25 juin 2014, un permis de démolir ce bâtiment et d’édifier sur la parcelle deux immeubles composés chacun de neuf appartements, puis a procédé à la vente des dix-huit appartements, par lots distincts.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que cette opération traduisait l’exercice par la société d’une activité commerciale et l’a assujettie en conséquence à des cotisations supplémentaires d’IS et à des rappels de TVA.

Dans un arrêt en date du 4 février dernier (que nous avions évoqué à l’époque), la Cour Administrative d’Appel de Marseille avait suivi la SCI s’agissant de sa taxation à l’impôt sur les sociétés mais avait rejeté sa requête s’agissant de la TVA.

Le ministre de l’économie, des finances et de la relance s’est pourvu en Cassation contre l’arrêt préciét qui avait a prononcé la décharge des cotisations supplémentaires d’IS.

Le Conseil d’Etat vient de rejeter le pourvoi du Ministre

La Haute juridiction valide la décision de la juridiction d’appel qui a considéré que la longeur du délai entre la date d’acquisition du bien en 2001 et la revente en 2014 des biens édifiés sur la parcelle et la location pendant dix ans du bien en tant que garage automobile ne permettaient pas de tenir pour établie la réalité d’une intention spéculative au moment de l’acquisition.

Le Conseil d’Etat confirme que l’intention spéculative s’apprécie quoiqu’il en soit au moment de l’acquisition et que les modifications dans les conditions d’exploitation de la société qui interviennent apès cette date n’ont aucune incidence.

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