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Cession d'un terrain divisé en lots : l'imposition en BIC n'implique pas automatiquement l'assujettissement à la TVA

Article de la rédaction du 11 Octobre 2021

Crédit photo : Andrey Popov - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rappeler que dans le cadre de la cession d’un terrain à bâtir divisé en lot, le fait que le gain soit imposé dans la catégorie des BIC n’implique pas automatiquement que cette cession soit également assujettie à la TVA.

M et Mme C A ont cédé, le 29 décembre 2010, une parcelle de 13 993 m² de terrains à bâtir au prix de 730 800 € et soumis la plus-value ainsi réalisée au régime des plus-values des particuliers.

Ils ont fait l’objet d’une vérification de comptabilité, pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011, à l’issue de laquelle le service a considéré que le profit tiré de l’opération précitée devait être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC et à la TVA.

Ils relèvent appel du jugement du 17 septembre 2019 par lequel le TA de Toulouse a rejeté leurs demandes tendant à la décharge, d’une part, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2010, pour un montant de 296 372 €, et, d’autre part, de la TVA qui leur a été réclamée.

Au cas particulier, la Cour valide le caractère commercial (Art. 35 du CGI) de la vente opérée par les époux A eu égard à l’intention spéculative, alors qu’il s’agissait d’une vente unique et que 10 ans se sont écoulés entre l’acquisition et la revente

Tip
Pour mémoire, il ressort des dispositions de l’article 35-1-3° du CGI que présentent également le caractère de BIC, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet.
  • Chronologie des opérations :

  • 2 décembre 1998, acte sous-seing privé en vue de l’acquisition d’un terrain d’une superficie de 11 800 m²

  • 3 mars 1999, la DDE a indiqué que, pour construire sur ce terrain, il était nécessaire de procéder à la réalisation d’un lotissement sur l’ensemble de la zone.

  • 11 avril 2001, acquisition de ces 11 800 m² de terrains, au prix 53 967 euros,

  • 2 janvier 2007, M. et Mme A ont créé la SAS A and Co, qui exerce une activité de marchand de biens et de promotion immobilière, dans laquelle ils sont tous deux associés et dont M. A est le président directeur général.

  • juin 2007, le PLU a classé les terrains en zone 2AU à urbaniser à long terme (Zone 2AU).

  • 2010, les terrains ont été classés en zone AU du PLU (lotissement, groupement d’habitations ou collectif) avec un coefficient d’occupation des sols de 0,4.

  • 28 décembre 2009, M. A a déposé une demande de permis d’aménager, laquelle a été refusée le 25 mars 2010 dans l’attente de certaines modifications telles que la création de pistes cyclables, de chemins piétonniers et d’un bassin de rétention.

  • Dans le but de permettre la réalisation de ces modifications, M. A a acquis, le 23 juin 2010, 3 006 m² de terrains mitoyens et, le 23 décembre 2010, a été autorisée la création de sept lots, puis de deux lots en 2012 et de huit par la suite.

  • 29 décembre 2010, cession par les époux A de 13 993 m² de terrains à la SAS A and Co pour un prix de 730 800 €.

La Cour fait valoir :

  • que, dès l’acquisition des terrains en 2001, les parcelles étaient destinées à accueillir un lotissement et qu’elles n’ont été cédées que lorsque le permis d’aménager et de lotir ont été accordés.

  • que eu égard à la destination des parcelles (connue dès le 3 mars 1999) les époux A ne peuvent soutenir qu’elles ont été acquises pour y édifier leur résidence principale (l’acte de vente de 2001 mentionnait que le terrain était classé en zone 2NA, qui n’autorisait que la réalisation d’un lotissement)

Ainsi, et nonobstant le délai écoulé entre l’acquisition du terrain et sa revente et la circonstance qu’il s’agit d’une vente unique, c’est à bon droit que l’administration a estimé que le terrain avait été acquis dès l’origine dans l’intention de le revendre après division en lots et que le gain réalisé à l’occasion de cette cession devait être imposé dans la catégorie des BIC, en application de l’article 35-3° du CGI.

En revanche la Cour estime que la vente n’était pas assujettie à la TVA, les époux A n’ayant mis en oeuvre aucune démarche de commercialisation foncière similaire à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.

Depuis le 11 mars 2010 la « TVA immobilière » est , devenue une TVA de droit commun appliquée aux immeubles.

Cependant, seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d’application de la TVA.

Autrement dit, seules les opérations réalisées par des assujettis agissant en tant que tel sont soumis à TVA, laquelle est désormais acquittée par la personne qui réalise l’opération imposable (soit, en cas de vente, le vendeur).

Il ressort de la doctrine BOFIP que lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d’une pure démarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels…​l’opération entre dans le champ d’application de la TVA.

Au cas particulier, la Cour a considéréque les appelants n’avaient mis en œuvre aucune démarche de commercialisation foncière similaire à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.

C’est donc à tort que l’administration a assujetti cette cession à la TVA.

Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 7 octobre 2021, n° 19BX03928

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