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Démembrement de propriété "ab initio" : quid du transfert à l'usufruitier du droit à déduction de la TVA par la SCI nu-propriétaire

Article de la rédaction du 31 août 2021

Crédit photo : Richard Villalon - stock.adobe.com

deux mois après le député Romain Grau c’est au tour du sénateur du Finistère Michel Canévet d’interroger le ministre de l’économie, des finances et de la relance sur le droit à déduction de la TVA dans les hypothèses de démembrement de la propriété de biens immobiliers.

Pour mémoire, le député des Pyrénées-Orientales a interrogé le Gouvernement le 29 juin dernier relativement au régime de TVA (et de transfert du droit à déduction) applicable aux démembrements de propriété intervenant "ab initio".

Rappelons que la doctrine BOFIP (BOI-TVA-IMM-10-30) permet, sous conditions, le transfert à l’usufruitier du droit à déduction dont est privé le nu-propriétaire sous deux condition :

  • les droits réels doivent être immobilisés

  • et le bien doit être utilisé pour des opérations soumises à TVA.

Au cas particulier, le sénateur fait référence à la Réponse Ministérielle Pauget par laquelle le Gouvernement avait confirmé que le nu-propriétaire pouvait transférer à l’usufruitier la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété même dans l’hypothèse où le démembrement de propriété est opéré dès l’origine par la société de construction-vente qui a construit l’immeuble.

Il estime que dans la réponse au député Pauget, la qualité d’assujetti du nu-propriétaire prête à confusion. Il en va ainsi d’autant plus que s’agissant de biens immobiliers, l’option TVA se fait par immeuble.

Le sénateur précise :

En application de la doctrine administrative, l’administration fiscale valide le transfert du droit à déduction afférent à la nue-propriété lorsqu’une société opérationnelle achète un bien immobilier en pleine propriété à un promoteur puis en cède la nue-propriété à une société civile immobilière (SCI).

Elle refuse en revanche un tel transfert du droit à déduction lorsque la société opérationnelle acquiert l’usufruit d’un côté et la SCI la nue-propriété de l’autre.

Pourtant, dans les deux hypothèses, le résultat est le même : au terme de l’usufruit, la SCI devient plein propriétaire, et les loyers sont soumis à la TVA sur toute la durée, la TVA étant collectée par la société opérationnelle usufruitière pendant la période de démembrement, puis par la SCI une fois la pleine propriété reconstituée. Une telle différence de traitement ne paraît donc pas justifiée.

Partant, le sénateur demande au ministre deconfirmer que, dans la configuration ainsi décrite, la SCI, nu-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle, usufruitier, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété, l’achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, en général le promoteur.

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