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Activité de loueur en meublé professionnel : la possibilité de transmettre en régime Dutreil

Droits de mutation et Dutreil
A propos de l'auteur Le groupe Edmond de Rothschild a su, tout au long de son histoire, cultiver une vraie tradition de banque d'affaires discrète et indépendante. Edmond de Rothschild Corporate Finance est la filiale dédiée aux activités de conseil en Corporate Finance (cessions, acquisitions, rapprochements d’entreprises, évaluations, ingénierie financière, alliances stratégiques, joint-ventures et privatisations) au service des entreprises indépendantes. Le métier du Corporate Finance compte une quarantaine de professionnels et est présent à Paris, Lyon et Londres. Edmond de Rothschild est un groupe indépendant, à capital familial. Fondé en 1953, il est présidé depuis 1997 par le Baron Benjamin de Rothschild. Au 31 décembre 2016, il compte € 155 milliards d’actifs sous gestion, 2 700 collaborateurs et 27 implantations dans le monde. Outre ses activités d’Asset Management et de Banque Privée, le Groupe est également présent dans les métiers de Corporate Finance, de Private Equity et d’Administration de Fonds

Article d’Edmond de Rothschild Corporate Finance du 11 avril 2016

L’activité de loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie d’un régime fiscal attractif en matière d’impôt sur le revenu et sous certaines conditions en matière d’ISF. Un doute subsiste sur la possibilité de transmettre les parts sociales d’une société exerçant une telle activité dans le cadre du régime « Dutreil ».

L’application de ce régime permettrait aux donataires ou héritiers d’être imposés aux droits de donation/succession sur seulement 25% de la valeur des immeubles. Dans une affaire soumise au comité de l’abus de droit fiscal (Cadf), l’administration a considéré l’activité de LMP éligible au dispositif que l’activité soit accompagnée ou non de prestations de services para-hôteliers.

I. Des avantages fiscaux propres au regime de LMP

Sous réserve de respecter certaines conditions (inscription au RCS + recettes brutes de la location > 23.000 € TTC + recettes supérieures aux retraites et autres revenus professionnels du foyer), l’activité de loueur de logements meublés permet d’accéder à plusieurs avantages :

  • Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ouvrant droit à l’amortissement des constructions et biens meubles sur leur durée normale d’utilisation. Ces charges comptables permettent de réduire fortement le revenu de location imposable comparativement à une location nue ;

  • La partie des déficits non issue des amortissements peut être imputée sans limitation sur les autres revenus, ce qui peut présenter un intérêt notamment les premières années lorsque les droits d’enregistrement sont amortis ;

  • Les plus-values réalisées par un loueur en meublé professionnel peuvent bénéficier d’une exonération lorsque l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes n’excèdent pas 90.000 € au cours des deux exercices précédant la cession ;

  • Un régime d’exonération spécifique existe en matière d’ISF. Cependant les personnes exerçant déjà une activité professionnelle ne peuvent pas en bénéficier en pratique. Cumul possible avec le régime Dutreil transmission

Le régime dit « Dutreil » permet sous diverses conditions de transmettre par donation ou succession les titres de sociétés opérationnelles avec le bénéfice d’un abattement de 75% sur la valeur taxable aux droits de mutation à titre gratuit. Les sociétés éligibles doivent exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

L’activité de location meublée présente un caractère civil en droit privé mais d’un point de vue fiscal, en matière d’impôt sur le revenu, elle présente un caractère commercial puisqu’elle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

II. Cette qualification fiscale suffit-elle à rendre éligible au régime « Dutreil » les titres de sociétés ayant pour activité la location en meublé professionnel ?

A cet égard l’avis des praticiens est partagé, l’administration fiscale n’autorisant pas explicitement l’application du régime Dutreil à l’activité de LMP dans ses commentaires du régime « Dutreil ».

Cependant, une partie de la doctrine considère que si des activités para-hôtelières accompagnent la location, l’activité de location meublée professionnelle serait susceptible d’être éligible au régime « Dutreil ».

Il convient en pratique que trois des prestations suivantes soient fournies : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

Dans une affaire soumise au comité de l’abus de droit fiscal (Cadf - Avis 2015-07 à 09 du 06/11/2015), l’administration remet en cause sur le terrain de l’abus de droit l’opération consistant pour des contribuables à céder des biens figurant dans leur patrimoine privé à une SARL exerçant une activité de location meublée, et ce afin de pouvoir ensuite transmettre les parts sociales avec le bénéfice de l’abattement de 75%.

En revanche, elle ne conteste pas l’opération sur le terrain de la nature même de l’activité de location meublée.

L’administration précise dans une note jointe aux avis du Cadf qu’elle considère l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation exercée à titre habituel (LMP) comme éligible au dispositif Dutreil- transmission. Précisons que dans le cas d’espèce, la location n’était pas été accompagnée de prestations de services.

Espérons que cette position sera reprise par l’administration dans ses commentaires publiés au Bofip.

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