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Responsabilité du Conseil : la perte de chance ne peut être équivalente à 100 % du préjudice allégué

Article de la rédaction du 29 mars 2021

Responsabilité du Conseil : la perte de chance ne peut équivalente à 100 % du préjudice allégué

Crédit photo : reivax38000 - stock.adobe.com

La juridiction judiciaire vient de rappeler que dans le cadre d’une vente immobilière le notaire Me Y doit se renseigner sur le statut des terrains vendus afin d’appliquer le régime de plus-value idoine. Elle rappelle également que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et ne peut être équivalente à 100 % du préjudice allégué.

Rappel des faits :

Les époux X, tous deux agriculteurs, étaient propriétaires de parcelles de terres classés en zone NAc au PLU de la commune (terres à vocation commerciale).

En août 2015, les époux X ont été approchés par la société L, intéressée par ces terrains constructibles situés dans la zone commerciale de T. Ils ont consulté leur notaire, Me Y, à propos de la fiscalité applicable à la vente.

Ils ont signé une promesse de vente le 26 avril 2017 portant sur des parcelles d’une surface de 1ha 20a 55ca, au prix de 1 022 295 euros. Quelques jours plus tard, ils ont été informés par leur comptable que l’opération était soumise à un impôt sur la plus-value professionnelle à long terme et aux prélèvements sociaux, pour un montant supérieur à 300 000 euros, car les biens vendus étaient inscrits au bilan de leur exploitation agricole.

L’acte authentique de vente a été signé le 4 janvier 2018.

Me Y a reconnu qu’à l’occasion des différents entretiens ayant précédé la promesse de vente du 26 avril 2017, il n’avait pas vérifié auprès des époux X si les terres vendues étaient ou non inscrites à l’actif du bilan de leur exploitation. Le 9 mai 2017, il a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, dans laquelle il a admis être parti du principe que les biens vendus étaient détenus dans le patrimoine personnel des vendeurs depuis plus de trente ans et donc non soumis à l’impôt sur les plus-values en cas de vente.

Estimant que la faute du notaire a été en relation directe avec le paiement de cette plus-value, les époux X ont fait citer devant le TGI le notaire, afinn d’obtenir la somme de 300 681 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 27 août 2019, le TGI de Quimper a retenu la faute du notaire et l’a condamné à verser aux époux X la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration du 25 novembre 2019, les époux X ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a limité leur indemnisation à la somme de 100.000 euros.

La Cour rappelle que le notaire était tenu d’un devoir de conseil et d’information s’agissant des conséquences fiscales de la vente.

Il est constant que le notaire doit s’informer auprès des parties pour remplir son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, Me Y ne s’est pas suffisamment renseigné sur le statut des terrains vendus, en partant du postulat que ceux-ci relevaient du patrimoine personnel de ses clients, sans vérifier qu’ils pouvaient être inscrits au bilan de l’exploitation agricole et à ce titre, soumis à la taxe sur les plus-values professionnelles.

Cette absence d’investigation approfondie a conduit le notaire à délivrer aux époux X une information erronée sur l’incidence fiscale de l’opération envisagée.

Concernant le préjudice, les époux X revendiquent un préjudice consommé égal au montant de l’imposition qu’ils ont acquittée et contestent la perte de chance retenue par le tribunal, en affirmant qu’il est certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente de leurs parcelles.

Or, pour la Cour, le préjudice induit par la faute du notaire dans son obligation de conseil et d’information ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à la vente. Il ne saurait être égal au montant de l’imposition acquittée compte tenu de aléa qui s’attache nécessairement à la volonté des parties.

Ainsi, la faute du notaire les a certes privés de la possibilité de renoncer à vendre à la société LIDL en 2018, mais la solution fiscale la plus avantageuse supposait d’attendre 19 ans et de vendre à un prix très incertain.

Au total, contrairement à ce que soutiennent les époux X, il n’est pas du tout certain que mieux informés, ils auraient renoncé à la vente au prix proposé par la société LIDL en 2018, qui restait pour eux une opportunité particulièrement lucrative malgré l’imposition, alors qu’il existait un risque élevé de ne pas pouvoir ultérieurement réaliser leur patrimoine dans des conditions aussi avantageuses. Ainsi, la forte probabilité que même mieux informés, les époux X aient néanmoins choisi de vendre aux mêmes conditions, conduit à évaluer la perte de chance autour de 15 %.

Pour la Cour le jugement ayant condamné le notaire à verser aux époux Z la somme de 100 000 euros à titre de dommages-et-intérêts doit être infirmé, la cour estimant que le préjudice résultant de cette perte de chance ne saurait excéder 45.000 euros.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 23 mars 2021, n° 19/07631

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