Alors que le rapport de la Mission d'information sur la Crise du logement est sur le point d'être mis en ligne, nous avons fait le point sur les propositions fiscales des différents acteurs du logement auditionnés par le Sénat depuis le mois de décembre.
Lancée le 6 décembre et confiée aux sénatrices Dominique Estrosi Sassone, Viviane Artigalas et Amel Gacquerre, la mission d’information sur la crise du logement créée par la Commission des affaires économiques du Sénat a pour objectif d'identifier les causes des difficultés et de proposer des solutions opérationnelles comme des réformes structurelles.
La commission souhaite donc démêler l'écheveau des causes et des conséquences d'une crise du logement complexe et multifactorielle en raison notamment des difficultés de la promotion immobilières, du blocage du marché des ventes et du crédit, de la raréfaction de la location, de la chèreté du foncier, des réticences à construire et à construire du logement social en particulier.
L'intention est que ce travail soit la source de propositions concrètes et notamment d'amendements qui pourraient être introduits dans le projet de loi sur le logament que le gouvernement promet de déposer au Sénat fin juin et, s'agissant plus spécifiquement des locations de meublés touristiques, lors de l'examen au Sénat (Fin mai) de la proposition de loi des députés Le Meur et Echaniz sur le reequilibrage du marché locatif.
Ce travail a conduit les sénatrices a auditionner les principaux acteurs du logement, des élux locaux, la Fédération des promoteurs immobiliers, en passant par les acteurs de l’immobilier privé de la construction et du logement social, l'OCDE, la direction du trésor, la CDC, le CSN, le CPO...
Le directeur général des offres et clients de Bouygues immobilier, Emmanuel DESMAIZIERES, auditionné le 18 mars 2024 a évoqué les conséquences de la crise : la destruction de 150000 emplois d'ici 2025, une baisse de DMTO de l'ordre de - 3,2Md€ et une baisse de la TVA de 4Md€.
quand on réalise 60.000 logements en moins c'est 3Md€ de TVA en moins dans les caisses de l'Etat et avec l'économie induite par la construction la perte de recettes en matière de TVA avoisine les 4Md€ em matière de manque à gagner sur la fiscalité sur le logement
Les propositions de bouygues pour soutenir la demande :
- Solvabiliser les primo-accédants et les classes moyennes en :
- fixant temporairement et exceptionnellement la TVA à 10% pour les primo-accédants ;
- renforçant le nouveau PTZ qui doit s'inscrire dans la durée en revoyant les plafonds édes opérations éligibles qui n'ont pas varie en dépit de l'inflation
- en déployant de nouveaux dispositifs de financements : démembrements et prêts in fine...
- Redynamiser le locatif privé en :
- reformant la fiscalité locative avec la création du statut de bailleur privé (voir ci-dessous);
- mettant en place une LLI pour les particuliers avec une capacité d'amortissement sur une durée donnée (5% par an sur 9 ans) comme un industriel ;
- en proposant un dispositf s'inspirant du Charrette-Balladur de 1994 (Voir ci-après) ;
Pour la FFB (Propositions de la FFB pour le Conseil national de la Refondation (CNR) logement) le statut du bailleur privé repose sur les éléments suivants :
- un amortissement du bâti pendant cinquante ans, soit un taux de 2 % l’an, applicable dans le neuf et dans l’existant pour l’ensemble des logements locatifs privés (stock et flux);
- un amortissement des gros travaux sur quinze ans ;
- une déductibilité sans limite des intérêts d’emprunt, des petits travaux et des charges locatives des revenus fonciers bruts ; un déficit foncier imputable sans limite sur le revenu global positif;
- une taxation des plus-values inchangée
Comme le rappelle la Commission des Finances de l'AN dans son rapport de juillet dernier en conclusion des travaux d’une mission d’information sur les dépenses fiscales et budgétaires en faveur du logement et de l’accession à la propriété, la proposition de la FFB s'inspire du régime allemand.
Les sénatrices de la Mission d'information sur la Crise du logement ont également auditionné la Direction générale du Trésor le 23 janvier 2024 et ont notamment interrogé leurs représentantes sur l'opportunité de remettre en place des aides à l'investissement locatif suite à la suppression du Pinel :
dans la situation actuelle remettre des dispositifs fiscaux de solvabilisation ou d'aide à l'investissement locatif ne semble pas forcément souhaitable puisque ce dont on a vraiment besoin pour solvabiliser la demande c'est que les prix s'ajustent aux nouvelles conditions et notamment aux nouvelles conditions de financement qui même si la baisse de l'inflation devrait permettre une certaine détente des taux de la BCE ne reviendront pas au niveau trés bas qu'on a connu auparavant.
Donc on a besoin que cet ajustement se fasse et il ne faut pas mettre des politiques publiques en travers de cet ajustement.
A précisé Dorothée Rouzet chef économiste de la direction générale du Trésor
S'agissant des meublés de tourisme, Philippe Bauer (Vice-président de l'Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV)) a proposé lors de son audition le 2 avril dernier de cibler fiscalement les multipropriétaires ou property manager (Qui représentent 8% des meublés de trourisme soit 80000 logements).
Ils sont sur nos plateformes, nous les connaissons ils ne font rien d'illégal mais nous avons commencé à faire comprendre que sur ce segment-là il y a effectivement sans doute des choses à faire.
Les mesures fiscales évoquées dans la proposition de loi qui les concernent (Proposition de loi n°231 adoptée par l'Assemblée nationale visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif- Proposition de loi Le Meur) ne ciblent aucun investisseur en particulier. La réforme proposée pèse autant sur des petits propriétaires qui arrondissent leur fin de loi que des multi-propriétaires pous lesquels c'est un business.
L'une de nos propositions c'est, puisqu'il y a déjà un seuil de 23000€, que les seuils soient rabotés pour les mutipropriétaires Il s'agirait qu'ils ne puissent pas bénéficier des abattements de 50% (meublés classiques) voire 71% (meublés classés)
Pour Clément EULRY (Directeur général d'Airbnb) auditionné en même temps que M. Bauer
les mesures de la PPL n°231 ciblent au moins tout autant les loueurs occasionnels, ceux qui font du complément de pouvoir d'acaht que les propriétaires investisseurs. Ces propriétaires investisseurs encore une fois ne font rien d'illégal, ils ont fait un choix rationnel pour l'allocation courte durée répétée plutôt que l'allocation longue durée. Il y a surement un objectif qu'on pourrait se fixer qui est comment on permet de reéquilibrer en faveur de l'allocation longue durée.
Il faudrait aménager la fiscalité et au dessus de 23000€ il faudrait adapper les niveaux d'abattement de façon à ce que la location de meublés touritiques de courte durée soit par exemple aussi bien disante que la location longue durée ou que cette dernière soit aussi disante que la première.
Puis il y a peut être des choses à faire pour favoriser la location longue durée et pour inciter les propriétaires investisseurs à faire le choix de la location longue durée plutôt que la location courte durée.
Dans le cadre de son audition du 26 mars dernier, l'UNAM a quand à lui notamment proposé un outil pour libérer fiscalement le foncier :
On propose une taxe contre la rétention et la spéculation foncière. On s'est inspiré d'un amendement sénatorial au PLF2022
Il s'agit de neutraliser les abattements inscrits à l’article 150 VC du CGI (autrement dit de les supprimer), en cas de vente de terrains à bâtir, ou de droits s'y rapportant (droits à construire, nue-propriété, …). Outre les recettes fiscales qu’elle génère au bénéfice de l’Etat, la suppression de ces abattements doivent dissuader les propriétaires des biens concernés de les conserver pendant des décennies (exonération totale après 22 ans de détention aujourd’hui) et de fluidifier ainsi la mise sur le marché de ces biens, qui pourraient permettre de développer l’offre de logements.
Lors de son audition du 14 février 2024, M. patrick LEFAS (Vice-président du Conseil des prélèvements obligatoires) souligne que l'examen du projet de loi Le Meur a mis en lumière qu'aujourd'hui l'imposition des revenus locatifs favorisait la location de courte durée
Par ailleurs le niveau élévé des DMTO et les abattements sur les plus-values immobilières pour durée de détention réduisent la rotation des biens.
Monsieur Lefas rappelle que la fiscalité du logement représentait 92Md€ de recettes fiscales à toute les étapes de son cycle de vie.
L'acquisition est un gros sujet puisqu'elle représente 38 Md€ de recettes (DMTO, DMTG, TVA, CSI) et 16,8Md€ pour les DMTO. La détention représente 34Md€ (TFPB, IFI, THRS, TLV), la cession représente 2,8Md€ (Plus-value immobilière)
Et c'est d'ailleurs pour cette raison-la que l'une de nos propositions consiste de manière structurelle à faire une bascule des prélèvements sur les acquisitions vers des prélèvements sur la détention.
M. Lefas fait écho à la recommandation n° 8 figurant dans le dernier rapport du CPO de décembre 2023 (Pour une fiscalité du logement plus cohérente) et visant à moins taxer l'acquisition et à plus taxer la détention.
Les impôts (DMTO) pesant en France sur les transactions immobilières ont un niveau élevé, iles limitent le volume des cessions et ont un effet négatif sur la mobilité résidentielle et sur l'accession à la propriété. Il nous semble que cela plaide pour une fois qu'on a rétabli le lien entre la taxe foncière et la valeur économique des logements taxés, il faut engager une réflexion sur le niveau et l'affectation des DMTO puisqu'il y a une partie qui va aux départements, de façon à ce qu'au bout du compte on taxe moins l'acquisition et on compense le manque à gagner par un relèvement des impôts qui portent sur la détention (plus-value immobilière).
S'agissant de l'imposition qui frappe la détention M. Lefas rappelle que
les différents régimes d'abattement pour durée de détention sur les PVI alimentent les phénomènes de rétention sur les terrains et les biens immobiliers.
C'est pour cela qu'il recommande de remplacer les abattements sur les plus-values de cessions foncières et immobilières pour durée de détention par une prise en compte de l’évolution des prix de la construction et des travaux d’amélioration réalisés par le vendeur et en réhaussant, pour les terrains nus rendus constructibles, la taxe forfaitaire.
Rappelant que les dépenses fiscales liées au logement ont également un coût élevé (15Md€), M. Lefas s'est montré défavorable aux mécanismes favorisant l'investissement locatif :
Il ne faut pas prolonger le Pinel, et surtout pas trouver un dispositif équivalent en templacement. Des études montrent que quand on supprime des dispositifs ca a un effet positf en terme de baisse des prix et de réduction de la vacance. Ce n'est pas la fiscalité qui dynamise la demande.
Si des politiques fiscales sont néamoins mises en place elles doivent être bbornées dans le temps et évaluées chaque année.
Le PTZ, il faudrait mieux l'ouvrir à nouveau aux logements anciens avec travaux dans les zones tendues. Il doit y avoir une reorientation du PTZ dans ce cadre là.
S'agissant de la fiscalité locative, M. Lefas, préconise de approcher et unifier à terme les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue en fixant un seuil de chiffre d'affaire à 15000€ pour la location nue et meublée et en applicant un abattement pour charge de 30% pour le nu et 40% pour le meublé.
La taxe sur les logements vacants il faut la généraliser sauf pour les territoires en déprise
S'agissant du statut du bailleur investisseur proposé pour remplacer les dispositifs d'investissement locatif, M. Lefas a précisé que ce dispositif n'était pas pertinent et que son succès était trés incertain.
Il s'est notamment appuyé sur le rapport d'information de la Commission des Finances de l'Assemblée nationale de juillet dernier sur les dépenses fiscales et budgétaires en faveur du logement et de l’accession à la propriété qui a précisé qu'il était probable que les difficultés observées pour le dispositif « Pinel » soient à nouveau observées : faible entretien des biens et priorité donnée à l’avantage fiscal plutôt qu’à l’investissement immobilier en tant que tel, impossibilité de maîtriser le choix de localisation des investisseurs.
Et puis ca coûte énormément d'argent pour les Finances publiques.
La FFB l'estime à 4,2Md€ les premières années avant de se stabiliser à 3,8Md€.
La direction du budget a fait un chiffrage nettement supérieur. Donc est-ce une bonne idée...je ne suis pas sur.
Rappelons que Monsieur Jean-Paul Mattei, député des Pyrénées-Atlantiques, Président du Groupe Démocrate à l'Assemblée Nationale, membre de la Commission des Finances de l'Assemblée Nationale a défendu dans le cadre d'un amendement au PLF 2023, la création d'un statut de l'investisseur immobilier un peu différent : un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d'un engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, avec un encadrement des loyers et l'exigence d'un diagnostic de performance énergétique de catégorie D. Ce statut, sur option, n'ouvrirait en échange pas aux bénéfices des autres dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers.
Pour Benoist Apparu ancien ministre et désormais promoteur, auditionné le 6 février 2024, l'une des solutions serait de réinventer le crédit immobilier et de s'appuyer sur le BRS.
Comme il est sous plafond de ressources il ne s'adresse pas au plus grand nombre.
Avoir demain du BR-I (Intermédiaire) voire un BR-L (libre) me parait une bonne chose.
Mais on peut développer d'autres formes de démembrement de propriété. Je vous donne un exemple l'accession progressive. C'est quoi sur une base de l'indivision, l'office foncier va acheter 50% du logement et l'accédant à la propriété va acheter les 50% restant et paye un loyer pour les 50% acheté par l'office foncier. J'ai un accédant au logement qui est solvabilisé car il ne supporte un taux d'intérêt que sur la moitié du bien et qui a un taux d'endettement moindre.
Autre idée une acquisition en démembrement de propriété l'usufruit acquis par l'office foncier et la nue-propriété acquis par le particulier qui paye un loyer pour l'usufruit et qui devient plein propriétaire au terme du démembrement.
Concernant le BRS Jacques Ehrmann (Directeur général exécutif d'Altarea), également auditionné le 6 février dernier, s'est montré moins dithyrambique que M. Apparu :
Mon idée n'est pas de dissocier la propriété du foncier et celle de l'appartement comme le propose le BRS. Je trouve ça trop compliqué. et en plus le législateur a privé l'acquéreur de la plus-value.
Il faut avoir fait beaucoup d'études pour comprendre le montage et quand on a compris qu'à la fin on a pas accès à la même plus-value sur le logement que celui qui a acheté normalement on a moyennement envie.
Pour mémoire, tout propriétaire d’un logement en BRS peut vendre les droits réels immobiliers dont il dispose au titre de ce bail. Cependant cette vente est placée sous le contrôle et l’agrément de l’OFS, qui vérifie notamment l’éligibilité de l’acquéreur. Il doit respecter les conditions initiales inscrites dans le BRS (résidence principale, critères de ressources…). Cette cession respecte par ailleurs des critères de prix.
L’encadrement des prix de cession est un des principes fondateurs du BRS (article L. 255-2 du CCH). Le dispositif des OFS/BRS limite la spéculation foncière en comportant une dimension anti-spéculative perpétuelle. Le prix à la revente est égal à la valeur initiale du BRS (article L.255-5 du CCH), mais le BRS peut prévoir une actualisation de la valeur de revente selon des critères prédéfinis. Les modalités de calcul du prix de vente peuvent ainsi prendre en compte l’évolution du marché immobilier (exemple de l’indice de référence des loyers (IRL) ou de l’indice du coût de la construction (ICC)) ou une éventuelle dégradation/amélioration du logement.
Je pense que le BRS est une alternative à la location. Mais à part ça je ne pense pas que cela soit la solution.
Moi je propose de dissocier terrain et logement non pas sur le plan de la propriété mais sur le plan du financement. C'est ça le crédit hybride à la Suisse et on traite differemment le crédit sur l'appartement et le crédit sur le terrain. Le crédit sur l'appartement c'est un crédit normal. Le crédit sur le terrain c'est un crédit infine. C'est une solution qui permet que le coùt du foncier pèse moins sur l'acquéreur et sur se mensualités.
S'agissant des Aides au logement
Je m'insurge contre l'idée que prélever moins c'est subventionner. Ca c'est une idée tordue. Non taxer moins c'est taxer moins, ce n'est pas subventionner.
Donc on prélève 90Md€, on en dépense 38, ça fait quand même plus 52. Donc arrêtons de dire que les aides au logement ruinent l'Etat. Après ces 38Md€ peut être qu'on peut mieux les utiliser.
On avait pas besoin du PINEL et du PTZ ces dix dernières années. On en a besoin aujourd'hui. Il faut donner à l'acheteur individuel une raison d'acheter un T2 et de le mettre en location. et pour cela il faut le taxer moins et le taxer moins cela ne veut pas dire le subventionner.
Enfin, le DG d'Altarea propose de remettre l'investisseur particulier au centre du dispositif et de le cajoler. Il propose ainsi de réhabiliter la mesure Charrette-Balladur de 1994 issue de l'article 21 de la LFR pour 1993.
En pratique, afin de réduire rapidement le stock des logements neufs invendus, l'article 21 de la LFR1993 a institué, sous certaines conditions, une exonération des droits de mutation à titre gratuit (plafonnée) ou à titre onéreux normalement dus lors de la première transmission d'immeubles neufs ou en état futur d'achèvement acquis par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994.
Ce dispositif était codifié sous les articles 793-2-4° du CGI, 793 ter du CGI pour ce qui concerne les droits de mutation à titre gratuit, et sous l'article 1055 bis du CGI pour l'application aux droits de mutation à titre onéreux.
Le conseil supérieur du notariat (CSN) auditionné le 15 janvier 2024 a notamment abordé les propositions issues du 119° congrès qui s'est tenu à Deauville en septembre 2023 et qui doivent permettre de développer l’offre de logements en France, de favoriser l’accès au logement, qu’il soit locatif ou en propriété et enfin de pérenniser son logement.
C'est dans ce cadre qu'ils proposent la création d'un statut fiscal du bailleur privé prévoyant que pour l’imposition de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier personne physique ou société civile, louant en nu ou en meublé de manière permanente, puisse opter soit pour la taxation au titre des revenus fonciers, soit pour la taxation au titre des BIC. Le choix déterminera le régime de taxation de la plus-value de cession du bien loué.
De même dans le but de libérer le foncier le CSN a émis l'idée de rendre le régime des plus-value de cession de terrain à bâtir plus attractif notamment en terme d'abattement sur la durée de détention.
Si les pouvoirs publics et les opérateurs privés n'arrivent pas forcément aux mêmes conclusions quant aux politiques fiscales à mener (notamment s'agissant de l'investissement locatif), il ressort de ces différentes auditions de nombreuses pistes nouvelles ou déjà évoquées lors de collectifs budgétaires passés :
- l'aménagement du régime des plus-values immobilières pour lutter contre la rétention foncière et favoriser la circulation des biens;
- une baisse de droits d'enregistrement pour faciliter l'accession ;
- un statut fiscal du bailleur privé ;
- une extension du PTZ ;
- une TVA à 10% pour les primo-accédants ;
- un élargissement de la taxe sur les logements vacants ;
- une fiscalité plus attractive de la location longue durée ;
- la mise en avant d'outils de financement axés sur le démembrement..