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Location d'immeubles aux membres de la famille et loyer anormalement bas : attention à l'abus de droit fiscal

Article de la rédaction du 9 janvier 2016

L’administration fiscale a rendu public la séance du Comité de l’abus de droit fiscal du 28 octobre 2016 (CADF/AC n° 9/2016). Les Affaire n° 2016-35, 2016-36, 2016-37, 2016-38, 2016-39, 2016-40, 2016-41, 2016-42 concernent la déductibilité des charges foncières dans des SCI mettant à disposition des enfants de l’associé majoritaire des biens immobiliers à des loyers anormalement bas.

Sont constitutifs d’un abus de droit au sens de l’article L 64 du LPF, d’une part, les actes ayant un caractère fictif et, d’autre part, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Selon l’administration fiscal est ainsi constitutif d’un abus de droit fiscal le fait d’acquérir un immeuble sous le couvert d’une société civile, puis à conclure un contrat de bail purement formel en vue de faire échec aux dispositions de l’article 15, II du CGI qui interdisent la déduction des charges, et donc la constitution de déficits fonciers afférents aux immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Le Comité de l’abus de droit fiscal vient ainsi dans une nouvelle affaire de donner raison à l’administration d’avoir mis en œuvre la procédure de répression de l’abus de droit fiscal dans le cadre d’un bail fictif ayant permis à l’associé d’une SCI d’imputer des déficits fonciers.

Au cas particulier, le contribuable (M.X) était associé à 99% de 7 SCI chacune propriétaire d’un immeuble de rapport à Paris ou dans la région parisienne donné en location aux enfants ou au proches du contribuable.

Tip
A titre d’exemple la SCI B était propriétaire d’un appartement (duplex 4 p.139 m²) à Paris acquis le 6 mai 2002 pour 603 698 euros et loué au fils de l’associé majoritaire à titre de résidence principale pour 915€/mois

Les charges, constituées essentiellement des intérêts d’emprunt, déclarées par les sept SCI louant des locaux d’habitation excédant largement les recettes locatives, leurs résultats déficitaires constatés au titre des années 2010, 2011 et 2012 ont généré des déficits fonciers imputés par M. X sur ses revenus fonciers positifs provenant des résultats des quatre SCI louant des locaux professionnels à la SA Y.

L’administration a constaté :

  • que les loyers en cause ne répondaient à aucune logique économique,

  • qu’ils avaient été fixés à un niveau anormalement bas

  • et que leur charge effective avait été supportée en réalité par M. X, Elle a donc regardé les baux en cause comme fictifs et considéré que les SCI propriétaires devaient en conséquence être regardées comme ayant conservé la jouissance des biens litigieux.

Partant, en application de l’article 15-II du CGI, aucune charge afférente à ces logements ne pouvait être déduite.

Le Comité a émis l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du LPF pour écarter comme fictifs les contrats de bail en cause.

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