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Quand l’acquisition d'un l’usufruit temporaire a prix majoré révèle une libéralité constitutive d’un acte anormal de gestion

Article de la rédaction du 5 avril 2021

Crédit photo : wutzkoh - stock.adobe.com

En cas d’acquisition par des personnes distinctes de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l’usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu’elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l’existence, au profit du nu-propriétaire, d’une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions de l’article 111-c du CGI.

La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre les prix convenus et les valeurs vénales respectives de l’usufruit et de la nue-propriété, d’autre part, s’agissant des parties au démembrement du droit de propriété, de l’intention de l’usufruitier d’octroyer, et pour le nu-propriétaire, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l’acquisition dudit bien.

Rappel des faits :

M B est associé gérant minoritaire de la SCI V et associé gérant majoritaire des SCI P et SR. Il a perçu le 6 janvier 2012 la somme de 405 769 € à la suite de la cession, le 30 décembre 2011, de l’usufruit temporaire pour une durée de dix ans de l’intégralité des parts sociales des SCI P et SR à la SCI V.

A la suite d’une vérification de comptabilité de la SCI V portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, l’administration fiscale a estimé que le coût de cette acquisition avait été surestimé et a regardé l’écart entre le prix évalué par le service vérificateur et le prix réel d’acquisition, en l’absence de contrepartie pour la SCI V, comme une libéralité constitutive d’un acte anormal de gestion à hauteur de 456 810 € et de revenus distribués au sens du c de l’article 111 du CGI.

M B a fait l’objet d’un examen contradictoire de sa situation fiscale portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013.

L’administration lui a notifié, par proposition de rectification du 16 décembre 2015, selon la procédure contradictoire prévue à l’article L. 55 du livre des procédures fiscales, des cotisations supplémentaires, en droits et pénalités, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au titre de l’année 2012. M. B, dont la réclamation préalable a été admise partiellement par décision du 31 mars 2017, a demandé au TA d’Orléans la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux restant à sa charge. Par un jugement du 5 mars 2019, le tribunal administratif a rejeté sa demande. Il fait appel de ce jugement.

Est en jeu l’évaluation des parts de la SCI et de l’usufruit temporaire desdites parts.

L’administration conteste l’évaluation retenue.

La valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

Au cas particulier le vérificateur, pour déterminer la valeur de l’usufruit, a appliqué le barème de 23% prévu par l’article 669 du CGI.

Toutefois, la cour rappelle d’une part, que le barème 669 du CGI ne s’applique qu’aux droits d’enregistrement et à la TPF. Si l’article 74 SE de l’annexe II au même code renvoie au barème prévu par cet article en matière de plus-values immobilières des particuliers, il ne concerne que le calcul de la plus-value imposable chez le cédant et ne porte pas sur le prix de cession à retenir pour ce calcul.

Décision de la Cour :

M B soutient qu’il convenait d’appliquer une méthode d’évaluation économique plus pertinente, correspondant à la détermination de la valeur de la nue-propriété (NP) comme égale à : la valeur de la pleine propriété (PP) / (1 + taux de rendement)durée de l’usufruit de 10 ans, la valeur de l’usufruit correspondant à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété.

L’administration, au vu de la méthode indiquée par le requérant, n’a proposé, en première instance et en appel, aucune autre méthode d’évaluation.

M B indique qu’au vu de la déclaration de succession établie par un notaire, la valeur de pleine propriété des parts sociales est de 753 000 euros comme l’a d’ailleurs reconnu l’administration.

Comme le fait valoir le ministre, le taux de rendement doit être établi, en l’espèce, sur les loyers perçus uniquement en 2011 par la SCI Saran JPA et par la SCI Planchris, soit la somme de 43 894 euros, correspondant à un taux d’environ 6%. En application de cette formule de calcul, dont l’administration n’a pas critiqué utilement les résultats, la valeur de l’usufruit est de 176 643 euros pour les titres de la SCI Planchris et de 155 887 euros pour les titres de la SCI Saran JPA.

S’il est vrai que la méthode aurait pu être ajustée selon l’évolution des valeurs et loyers, cette circonstance invoquée par l’administration ne suffit pas à remettre en cause la pertinence des résultats obtenus, alors que comme le soutient l’appelant sans être ensuite contredit, la différence de montant en appliquant, par exemple, une évolution de 2% serait négligeable. Enfin, contrairement à ce que soutient l’administration, il n’y a pas lieu de tenir compte des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais notariés et coûts liés à l’emprunt bancaire) pour déterminer la valeur vénale de l’usufruit selon la méthode de calcul indiquée précédemment, dont les résultats n’ont pas été utilement remis en cause par l’administration.

Dès lors, l’écart entre la somme versée par la SCI Varennes EAL et la valeur vénale de l’usufruit est, pour la SCI Planchris, de 183 357 euros et pour la SCI Saran de 144 113 euros, soit un total de 327 470 euros.

Compte tenu de cet écart significatif ainsi que de l’absence de contrepartie pour la SCI Varennes EAL et eu égard à la communauté d’intérêts existant entre cette société et les SCI Planchris et Saran JPA, dont M. B était l’associé gérant majoritaire, l’administration doit être regardée comme établissant l’existence d’une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions du c de l’article 111 du code général des impôts au profit des SCI Planchris et Saran JPA, mais uniquement en tenant compte des valeurs d’usufruit indiquées précédemment.

Source : Arrêt de la CAA de Nantes du 1er avril 2021, n° 19NT01569

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