Nouvelle décision concernant l'application de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, lorsque celle-ci est détenue par une SCI qui nous rappelle les conditions nécessaires pour bénéficier de ladite exonération, notamment en ce qui concerne l'occupation à titre gratuit du bien par l'associé.
L'associé d'une société immobilière non transparente qui relève de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
Dans cette hypothèse, l'exonération ne porte que sur :
- la fraction de l'immeuble occupée par l'associé à titre de résidence principale ;
- la quote-part revenant à cet associé.
Rappel des faits :
M. C, gérant et associé à 10% de la SCI SVB créée en juillet 2005, est soumis à l'impôt sur le revenu pour sa part des bénéfices de cette société. La SCI a acquis en novembre 2005 une villa à Saint-Tropez pour 7 M€, qu'elle a louée à M. C dès décembre 2005 pour 3 000 € mensuels hors charges. En septembre 2018, la SCI a vendu cette villa, toujours occupée par M. C, pour 13,5 M€
Suite à un contrôle sur pièces pour l'année 2018, l'administration fiscale a notifié à M. C en novembre 2020 des rehaussements d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières élevées du fait de la remise en cause de l'exonération « résidence principale » (Art. 150-U-II-1° du CGI) dont s'est prévalu M.C, assortis d'une pénalité de 80% pour manœuvres frauduleuses. M. C a contesté ces rectifications par une réclamation en novembre 2021, rejetée en juin 2022.
M. C a alors saisi le Tribunal administratif de Toulon pour obtenir la décharge de ces impositions et pénalités. Il argue que les conditions d'exonération de la plus-value sur la résidence principale sont remplies, que l'administration aurait dû recourir à la procédure d'abus de droit, et que la pénalité de 80% n'est pas justifiée.
M. C :
- affirme qu'à partir du 1er janvier 2017, il occupait gratuitement le bien immobilier de la SCI SVB. Pour étayer cette affirmation, il a présenté un PV d'AGE de la SCI, daté du 28 décembre 2016, qui modifie l'objet social pour autoriser la mise à disposition gratuite du bien aux associés. Il soutient également que depuis cette date, il ne versait plus de loyers à la SCI.
- argue que l'administration fiscale aurait dû recourir à la procédure d'abus de droit prévue par l'article L. 64 du LPF. Selon lui, en n'utilisant pas cette procédure spécifique pour écarter le procès-verbal, l'administration a commis une irrégularité procédurale.
- conteste vivement l'application de la pénalité de 80% pour manœuvres frauduleuses. Il estime que les éléments avancés par l'administration ne sont pas suffisants pour caractériser une telle manœuvre. Il met en avant sa bonne foi dans cette affaire, suggérant que les irrégularités constatées, si elles existent, ne résultent pas d'une intention frauduleuse de sa part.
Le tribunal vient de rejeter la requête de M. C validant ainsi le redressement de l'administration fiscale.
Le tribunal administratif a rejeté l'argument de M. C concernant l'occupation gratuite du bien à partir du 1er janvier 2017. Il a jugé que le PV du 28 décembre 2016 n'était pas probant, relevant plusieurs irrégularités :
- absence de convocation régulière des associés,
- formalités de dépôt et de publication tardives (mars 2018),
- et incohérences dans le document.
Le tribunal estime impossible d'établir que l'assemblée générale a réellement eu lieu à la date indiquée.
De plus, M. C n'a pas fourni de preuves de l'arrêt du paiement des loyers, notamment les extraits de son compte courant d'associé. Le tribunal a donc considèré que l'occupation à titre onéreux s'était poursuivie.
Il a conclu que les conditions pour bénéficier de l'exonération n'étaient pas remplies, l'occupation gratuite, si elle a eu lieu, n'ayant duré que quelques mois, ce qui est insuffisant au regard de la longue période d'occupation à titre onéreux.
Concernant la procédure d'abus de droit, le tribunal a estimé que l'administration n'était pas tenue de l'appliquer, ayant simplement remis en cause la date et la validité du PV sans invoquer l'abus de droit.
Enfin, le tribunal a validé l'application de la pénalité pour manœuvres frauduleuses. Il a considèré que l'antidatation du procès-verbal pour faire croire à une occupation gratuite depuis le 1er janvier 2017 démontrait une volonté manifeste de tromper l'administration pour bénéficier de l'exonération, justifiant ainsi la majoration de 80% prévue par l'article 1729 du CGI.