Conformément aux dispositions de l’article 206-2, al.1, du CGI les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés , quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du CGI et 35 du CGI.
Tel est le cas des opérations de construction d’immeubles en vue de la vente. Par suite, les sociétés civiles qui procèdent à ces dernières opérations sont, en principe, obligatoirement soumises à l’impôt sur les sociétés.
Cependant, par dérogation à ce principe, l’article 239 ter-I du CGI prévoit que les dispositions de le 2 de l’article 206 du CGI ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Le régime de l’article 239 ter du CGI s’applique aux seules sociétés qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, soit directement, soit sous le couvert de sociétés dotées de la « transparence fiscale ». Dans ce cas, les associés sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime qui leur est propre (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et l’associé personne physique est imposé selon le régime des plus-values des particuliers ou celui des BIC.
Rappel des faits :
MM. C, B et A D, et Eliane D détenaient en indivision un terrain. Les intéressés ont créé, par acte du 8 novembre 2011, la société civile de construction-vente C (SCCV C), qui exerce une activité de promotion immobilière de logements, détenue à parts égales par chaque associé, et la propriété du terrain en litige a été transférée à cette société par acte du 31 janvier 2012 pour un montant de 800 000 €.
Par acte notarié du 13 mai 2016, la société C a vendu en VEFA un ensemble immobilier construit sur ce terrain, et constitué de trois immeubles de soixante logements, trois locaux d’activités, un local collectif résidentiel, quarante-trois places de parking en sous-sol et cinq caves, au prix de 8 903 139,80 euros, à la SNC G, dans le cadre de la construction de logements sociaux.
L’administration a considéré que les bénéfices réalisés par la société C relevaient de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et devaient dès lors être soumis à l’impôt sur le revenu de MM. C, A et B D.
Les associés considéraient pour leur part que la cession relevait du régime des plus-values des particuliers et qu'ils étaient fondés à obtenir l’exonération prévue par l’article 150 U-II-7° du CGI du CGI.
Par proposition de rectification l’administration les a informés des rehaussements en matière d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2015. Les réclamations préalables formées par les intéressés ayant été rejetées, MM. C, A et B D ont demandé au TA de la Martinique de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu mises à leur charge au titre de l’année 2015.
Ils ont fait appel du jugement par lequel le TA de la Martinique a rejeté leur demande.
La Cour Administrative d'Appel de Bordeaux vient de faire droit à la demande des associés de la SCCV C.
Elle précise :
Il résulte notamment de ces dispositions que les opérations de construction vente présentent le caractère de BIC à la double condition, cumulative, que ces opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. Il en résulte également que la condition d’habitude n’est pas en principe remplie dans le cas d’une société civile qui a eu pour seule activité la réalisation d’une opération spéculative unique consistant à acheter et revendre en l’état un immeuble déterminé.
Il en va toutefois différemment lorsque les associés qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières soit par des achats et des ventes faites en leur propre nom, soit par leur participation à des sociétés civiles dont chacune réalise une opération déterminée.
Au cas particulier, pour la Cour, si l'intention spéculative est bien établie puisqu'elle ressort de l'objet social même de la SCCV C, le caractère habituel faisait défaut dans la mesure où :
- la société n’a réalisé qu’une opération unique de vente en VEFA d’un ensemble immobilier
- les associés de la société ne se sont pas eux-mêmes livrés de façon habituelle, en leur propre nom ou par leur participation à des sociétés civiles, à des opérations d’achats et de revente en l’état d’immeubles.
Dans ces conditions, nonobstant la brève période qui sépare le transfert de propriété du terrain à bâtir et la vente de l’ensemble immobilier ainsi que de l’importance des plus-values réalisées, la cession consentie par la société C n’a pas revêtu un caractère habituel.
Partant pour la Cour, l'administration a, à tort, soumis les bénéfices réalisés lors de la cession en litige à l’impôt sur le revenu au titre des BIC.