La Cour administrative d’appel de Nantes vient de rendre une décision très importante en matière de plus-value immobilière. Prenant le contre-pied de l’administration fiscale, la Cour estime qu’un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise.
Il convient, au préalable, de préciser que la décision ne vise que la situation de travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble . En effet, en cas de construction réalisée par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire (ce que l’on appelle communément une construction occasionnelle), il n’ y a pas «stricto sensu» de majoration du prix d’acquisition.
Dans ce cas, le prix d’acquisition c'est le prix de la construction : "les travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes".
1. Majoration du prix d’acquisition pour dépenses de travaux : rappel des règles
Il ressort des dispositions de l’article 150 VB-II 4° du CGI que "les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et *réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure* viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives"
Il ressort du texte précité, que pour être pris en compte dans le calcul de la plus-value, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise.
Il s’ensuit que sont notamment exclus :
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les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
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le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise .
Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies (Instruction fiscale du 14 janvier 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°5) .
2. Rappel des faits de l’espèce
Lors de la revente d’une maison qu’il avait acquis 5 ans plus tôt, M.X a réalisé une plus-value immobilière qui s’est réduite comme peau de chagrin du fait de l’intégration, dans le prix d’acquisition de la maison, du coût de divers travaux.
Estimant que certains des travaux invoqués ne pouvaient être retenus pour l’application de l’article 150 VB-II 4° du CGI, l’administration a remis en cause le calcul de la plus-value de cession.
Le TA de Caen ayant rejeté sa demande tendant à la décharge partielle de l’imposition de la plus-value, M.X a interjetté appel du jugement.
3. Décision et commentaire
Dans un considérant de principe , la Cour Administrative d’Appel de Nantes, retient une interprétation, de l’article 150 VB-II-4° du CGI, sinon contraire, à tout le moins différente de celle de l’administration fiscale dans l’instruction précitée du 14 janvier 2004.
Le considérant est rédigé comme suit : «si l’administration soutient, qu’au même titre que le coût des travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ne peut être pris en compte le coût des matériaux achetés par le contribuable alors même que leur installation est effectuée par une entreprise, les dispositions précitées de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise»
En pratique , sur la base de cet arrêt, un contribuable pourra, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin de bricolage et de leur pose, dès lors qu’ils auront été installés par un entrepreneur en bâtiment (Entreprise).
Jusqu’à présent , pour être pris en compte dans le calcul de la plus-value, les matériaux devaient exclusivement avoir été acquis par l’entreprise installatrice et facturés avec la pose.
Cette, interprétation restrictive de l’administration est contestable dans la mesure où elle rajoute au texte de l’article 150 VB-4°du CGI.
Il convient donc de saluer la position des juges de la CAA de Nantes , bien plus favorable au contribuable.
Soulignons, qu’au cas d’espèce M.X n’a pu obtenir satisfaction.
Mais le rejet de son appel est seulement lié au fait que les factures de l’entrepreneur-poseur « peu détaillées » ne permettaient pas d’établir qu’il avait posé les matériaux acquis directement par son client.