La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision qui souligne, dans le cadre d'une vente de terrains lotis, que si des éléments postérieurs à l'acquisition peuvent être pris en compte pour apprécier l'intention du contribuable au moment de l'achat (Coûts d'aménagements, partage des coûts d'aménagement et d'assainissement, démarche de commercialisation...) le caractère patrimonial de l'opération ou l'intention spéculative s'apprécie en amont.
Il ressort des dispositions des articles 34 et 35 du CGI qu'un particulier est réputé exercer une activité de lotisseur ou de marchand de biens s'il réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative. Cette qualification le rend passible de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et de la taxe sur la valeur ajoutée à raison des profits tirés de ces activités.
Rappel des faits :
Après avoir gagné 450 000€ à un jeu de hasard, M. C a acheté une première parcelle en 2005 pour construire une maison, mais ce projet a été abandonné en raison des coûts élevés d'aménagement. En 2006, M. C a acheté une deuxième parcelle non constructible, mais ce deuxième projet de construction a également été abandonné. En 2009, M. C a acheté une troisième parcelle pour construire un ensemble immobilier comprenant 18 logements et une maison, mais en raison de la crise financière il n'a pas pu obtenir les fonds nécessaires pour le réaliser. Il a alors obtenu un permis d'aménagement pour créer un lotissement de 4 lots et a vendu 3 lots en 2011 et 2012, en gardant un lot pour construire sa maison. Les ventes ont été réalisées le 26 décembre 2011, le 27 décembre 2011 et le 30 janvier 2012.
A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a estimé que M. C s'était livré à une activité de lotisseur à titre professionnel et que les profits, qu'elle a évalués d'office, issus de cette activité devaient être imposés dans la catégorie des BIC et assujettis à la TVA. En conséquence, l'administration a assujetti les époux C à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et mis à leur charge des droits de TVA.
Les époux C ont demandé au TA de Lille de prononcer la décharge des impôts auxquels ils ont ainsi été assujettis. Par un jugement du 9 avril 2021, le TA de Lille, a rejeté leur demande.
Les époux C ont fait appel de la décision.
La Cour Administrative d'Appel de Douai vient de faire droit à leur demande.
La Cour souligne :
Pour apprécier l'intention spéculative entraînant une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, il y a lieu de se placer à date de l'acquisition du terrain même si des éléments postérieurs peuvent néanmoins être pris en compte pour apprécier l'intention du contribuable au moment de l'acquisition.
Pour juger que l'achat en 2005, 2006 et 2009 des terrains en cause puis la division en 2011 de la parcelle en quatre lots ne procède pas d'une intention spéculative et que le profit retiré de la cession des trois lots n'a pas constitué un BIC la Cour a tenu compte des éléments suivants :
- Les conditions d'acquisition et le caractère patrimonial de la démarche des époux C animée par le projet de construction de sa résidence principale ;
- Sans l'existence d'une intention spéculative du contribuable, la seule circonstance que M. C n'a pas acquis les parcelles en cause à titre gratuit (par donation ou succession) et qu'il ne les pas exploitées à titre personnel pour un usage commercial ou agricole, ne suffit pas à écarter l'imposition du produit de la cession des trois parcelles dans la catégorie des plus-values des particuliers ;
- L'intention spéculative de M. C, qui a conservé le dernier lot issu de la division du terrain avec l'intention d'y faire édifier sa maison d'habitation, ne peut être déduite du seul souhait de celui-ci de partager le coût important d'aménagement du terrain par la création et la cession de plusieurs lots ;
- La circonstance que M. C a, par l'opération d'aménagement et de division du terrain, diminué ses propres coûts d'aménagement de la parcelle dont il a conservé la propriété, ne suffit pas à révéler une intention spéculative mais s'inscrit dans le cadre d'une gestion patrimoniale ;
- La volonté de M. C de répartir les coûts d'aménagement et d'assainissement de la parcelle d'ensemble ne peut être regardée comme l'indice d'une intention spéculative au moment de l'achat de chacun des terrains dès lors que le requérant, qui a d'ailleurs conservé un lot et y a édifié sa résidence principale, avait pour objet, lors de l'achat de chacun des terrains ayant composé cette parcelle, d'y créer sa résidence principale ;
- La prépondérance du coût des travaux d'aménagement dans la valeur des cessions réalisées n'est pas l'indice d'une intention spéculative puisque M.C a conservé un lot pour y faire construire sa résidence principale, conformément son intention initiale ;
- M. C n'a engagé aucune démarche de commercialisation active des lots cédés ;
- Le coût des travaux, selon M. C, ne représentent que 21 % du prix de cession et le coût cumulé du prix d'achat des parcelles et des dépenses d'aménagement représente moins de la moitié du prix de cession des trois parcelles.
Pour rejeter, l'assujettissement des époux C à la TVA, la Cour, après avoir visé les articles 257 et 268 du CGI, a renvoyé à ses développement en matière de BIC, estimant au cas particulier, qu'il n'a pas eu d'intention spéculative au moment de l'acquisition, en 2005, 2006 et 2009, de chacune des trois parcelles en cause et de leur division, en 2011, en quatre lots.
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