Dans le cadre d'une vente immobilière d'un bien issu d'une opération réalisée à titre occasionnel, le vendeur, pour la détermination de la plus-value immobilière, doit apporter la preuve de ce qu’il a effectivement et personnellement supporté le coût des travaux de construction. Or cette preuve peut poser difficulté quand le vendeur a fait construire le bien vendu par une société dont il était associé unique.
En cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire (opération de construction occasionnelle), le prix d'acquisition à retenir est constitué par :
- le coût des travaux de construction, d'une part ;
Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d'une réduction d'impôt sur le revenu est sans incidence ;
- le prix d'acquisition du terrain, d'autre part. (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°110)
Rappel des faits :
Après avoir acquis en 2011 un terrain situé aux 334 et 344 rue de Béhague à Cuincy, M. B a conclu, le 15 avril 2012, avec la SARL Renov+, dont il était l’unique associé, un contrat de construction aux fins d’ériger une maison à usage d’habitation sur le terrain situé au 344 rue de Béhague. A l’occasion de la vente de l’immeuble situé à cette adresse, réalisée le 2 novembre 2014 au prix de 210 000 €, M. B a déclaré notamment des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration majorant le prix d’acquisition d’un montant de 205 000 euros de telle sorte que cette cession avait généré selon lui une moins-value d’un montant de 8 437 €.
M. B a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration fiscale a remis en cause l’absence de plus-value immobilière déclarée à l’issue de la cession susvisée pour l’assujettir à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values des particuliers. Après rejet par l’administration de sa réclamation, M. B a demandé au tribunal administratif de Lille de prononcer la décharge de l'imposition à laquelle il a été assujetti.
M. B a fait appel du jugement. Il soutient qu’il a effectivement supporté le coût des travaux de construction réalisés par la société Renov+ par le biais de son compte courant d’associé dans cette société. Il a produit un extrait des écritures de ce compte faisant apparaître un débit de ce montant de 205 000 € au 31 mars 2014 ayant comme libellé « B C maison 2 »
La Cour vient de rejeter la requête de M.B. car ce dernier n'a pu apporter la preuve qu'il avait véritablement et à titre personnel supporté le coût de la construction. La perméabilité des flux financiers entre le contribuable vendeur et son entreprise de travaux ont fait échec à la prise en compte des travaux pour la détermination du prix d'acquisition.
Pour rejeter la majoration du prix d'acquisition au titre des travaux "supportés" par M. B, la Cour a fait valoir :
- que la SARL Renov+ n’a souscrit aucune déclaration de résultats ni déposé de liasse fiscale au titre de l’exercice clos en 2014, de sorte que l’opération invoquée (débit du compte-courant de M.B dans la société de 205.000 €) n’a pas été reprise dans des documents comptables retracés par une liasse fiscale déposée auprès de l’administration ;
- que les déclarations de TVA de la société au titre de la période en cause n’ont fait état ni de l’opération invoquée, ni d’un chiffre d’affaires en ayant résulté ;
- que l’écriture d’une somme unique de 205 000 € ne correspond pas aux conditions de règlement des travaux ayant résulté du contrat de construction conclu par M. B avec la SARL Renov+ ;
- que M. B ne peut majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a soit-disant supportées (pas de justificatif probant) pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions .
Dans ces conditions, quand bien même l’absence de déclaration fiscale par la société Renov+ résulterait de la carence du mandataire désigné pour procéder à la liquidation judiciaire de cette société, M. B n’apporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il a effectivement et personnellement supporté le coût des travaux de construction allégué à hauteur du montant déclaré de 205 000 euros.
Par suite, c’est à bon droit que l’administration a refusé d’admettre cette somme en majoration du prix d’acquisition du terrain, pour déterminer la plus-value imposable ayant résulté de la cession réalisée par M. B le 2 novembre 2014.
Cette décision nous rappelle que si un vendeur peut faire réaliser les travaux (qui viendront en majoration du prix d'acquisition pour la détermination du prix de cession) par sa propre société de travaux, il doit être en mesure d'apporter la preuve qu'il détient une créance sur cette dernière du fait du versement de fonds (apport en compte courant) destinés à financer la construction. Une trace de ce versement doit expressément apparaitre dans les comptes de la société.