Revenus fonciers : déductibilité des travaux de transformation d'une maison d’habitation en un ensemble de quatre appartements doté de parties communes

Pour la juridiction administrative les travaux de transformation d'une maison d’habitation en un ensemble de quatre appartements doté de parties communes ne sont pas de nature à les faire regarder comme équivalent à des travaux de reconstruction non déductibles des revenus fonciers, alors même qu'ils ont conduit à l’augmentation du nombre d’unités d’habitation, qu’ils ont affecté le cloisonnement intérieur de l’immeuble et qu’ils ont entraîné des coûts supérieurs au double du prix d’acquisition de l’immeuble.

Il ressort des dispositions des articles 28 et 31 du CGI que doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants, ainsi que des travaux qui, bien que ne présentant pas ces caractères, sont eux-mêmes indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Rappel des faits :

M. et Mme A sont associés, chacun à hauteur de la moitié du capital, de la SCI A, laquelle est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes. Cette société a acquis, le 30 août 2013, un immeuble à usage d’habitation pour la somme de 133 000 €. Constatant que cette société avait fait figurer un résultat déficitaire sur ses déclarations souscrites au titre des années 2014, 2015, 2016 et 2017, eu égard notamment à des dépenses de travaux, l’administration fiscale a sollicité, par une demande de renseignement du 27 juin 2018, la production des justificatifs correspondant. Le service a ainsi constaté que les travaux ayant porté sur le seul bien  s’élevaient à 134 755 € en 2014, 90 977 € en 2015, 641 € en 2016 et 2 503 € en 2017.

Par ailleurs, en réponse à une demande complémentaire du 20 septembre 2018, la SCI Antheor Patrimoine a indiqué qu’aucun permis de construire n’avait été sollicité et qu’aucune déclaration n’avait été effectuée préalablement à la réalisation de ces travaux, et que ceux-ci avaient consisté en la création de quatre logements au sein de l’immeuble préexistant.

Estimant que les dépenses ainsi engagées par la société, eu égard à la nature des travaux réalisés, ne présentaient pas le caractère de dépenses déductibles en application des dispositions de l’article 31 du CGI, l’administration fiscale a remis en cause leur déduction et notifié les conséquences de ce redressement à la SCI A, par une proposition de rectification du 14 décembre 2018.

Par une seconde proposition de rectification du même jour, adressée à M. et Mme A, l’administration a tiré les conséquences des modifications du résultat de la SCI s’agissant de la détermination de leurs revenus fonciers, au titre des années 2015, 2016 et 2017, et mis à la charge du foyer fiscal les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales correspondantes, assorties de la majoration de 10 % prévue par l’article 1758 A du CGI. L'administration ayant rejeté la réclamation des époux A tendant à la décharge demandent la décharge, de ces impositions supplémentaires, ces derniers ont saisi la juridiction administrative.

Estimant que les travaux litigieux n’ont pas entrainé la création de nouveaux locaux d’habitation, ni n’ont apporté une modification importante au gros œuvre de l’immeuble, ni n’ont augmenté le volume ou la surface habitable de celui-ci, le tribunal administratif vient de faire droit à la demande des époux A.

Les travaux réalisés par la SCI A au sein de l’immeuble dont elle était propriétaire, pour un montant total de 228 876 € ont eu pour objet de transformer une maison d’habitation en un ensemble de quatre appartements doté de parties communes.

Ces travaux ont consisté :

• en le démontage de cloisons et d’une façade de cheminée,
• en la pose de cloisons supplémentaires, de plafonds sur suspente, de blocs portes et de portes, de matériaux d’isolation, d’équipements de cuisine, de salle de bain et de cabinets, et en des prestations de maçonnerie, de peinture, de plomberie et d’électricité.

Des factures de l’année 2015 font également état de travaux de nettoyage et d’élagage, de construction d’une entrée côté route, de création d’un parking et de pose de boîte aux lettres, ainsi que du raccordement des appartements créés aux réseaux téléphonique et d’eau courante.

L’administration fait valoir que, eu égard à leur ampleur, ces travaux équivalaient à des travaux de reconstruction. Elle se prévaut en particulier :

• de l’augmentation du nombre d’unités d’habitation,
• de la modification du cloisonnement,
• de la création d’ouvertures, du rapport entre le coût des travaux et coût d’acquisition du bien
• et, plus généralement, de la circonstance que ces travaux auraient entraîné une restructuration de l’ensemble de l’immeuble.

Toutefois, d’une part, il ne résulte pas de l’instruction que les travaux en cause auraient entraîné la création d’ouvertures.

 

D’autre part, les circonstances :

• que ces travaux ont conduit à l’augmentation du nombre d’unités d’habitation,
• qu’ils ont affecté le cloisonnement intérieur de l’immeuble
• et qu’ils ont entraîné des coûts supérieurs au double du prix d’acquisition de l’immeuble ne sont pas de nature à les faire regarder, par leur ampleur, comme équivalent à des travaux de reconstruction.

 

Enfin, l’administration admet elle-même, s’agissant des travaux d’électricité, de plomberie, de raccordement aux réseaux et d’élagage, qu’ils peuvent être regardés comme déductibles en tant que tels.

 

Par conséquent, le tribunal estime que les dépenses engagées pour la réalisation des travaux en cause doivent être regardées comme des dépenses d’amélioration, déductibles en application des dispositions précitées de l’article 31 du CGI.