La juridiction administrative nous rappelle que pour pouvoir déduire des travaux de rénovation au titre des revenus fonciers, il faut, en l’absence de revenus locatifs, démontrer l’intention de louer et établir que des diligences en vue de louer ont été accomplies.
Il résulte des dispositions de l’article 15 du CGI que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location).
Il appartient donc au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.
Rappel des faits :
La SCI W a acquis le 19 décembre 2013 un bien immobilier composé d’une maison de maître de trois étages avec son terrain pour un prix de 800 000 €. Elle a effectué des travaux de rénovation sur ce bien, avant de procéder le 21 septembre 2015 à une division parcellaire en quatorze lots qu’elle a ensuite revendus entre cette date et le 21 décembre 2016.
La SCI W , qui a pour associés M. A et M. C, co-gérants et détenteurs chacun de 34 % des parts, la SNC Demeures et Investissements à hauteur de 17 % et M. B à hauteur de 15 %, a fait l’objet d’un contrôle sur place, à l’issue duquel une proposition de rectification du 24 juillet 2017 en matière d’impôt sur les sociétés lui a été notifiée suivant une procédure de taxation d’office. Toutefois, cette proposition de rectification a été annulée et remplacée par une proposition de rectification du 4 octobre 2017 en matière d’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers suivant la procédure contradictoire. L’administration a remis en cause la déduction des charges afférentes à cet immeuble au titre des années 2014 et 2015, sur le fondement du II de l’article 15 du CGI.
Au terme de la procédure, M. A a été assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.
M. A fait appel du jugement du 12 janvier 2021 par lequel le TA de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et majorations, de ces impositions.
La Cour Administrative d'Appel de Marseille vient de rejeter la requête de M.A
Au cas particulier, la SCI W a acquis le bien en vue de le confier en location après rénovation pour l’exploitation d’un établissement hôtelier. M. A a produit l’acte authentique du 19 décembre 2013 qui fait état, dans ses dispositions relatives au prêt souscrit pour l’acquisition, de l’achat d’un immeuble ancien d’une surface de 470 m² comprenant neuf logements et dix pièces à titre de résidence secondaire à usage locatif à hauteur de 800 000 € et de travaux de grosses réparations à hauteur de 330 000 € en vue de la création de neuf chambres d’hôtes et une salle de réception, ainsi que des cahiers de clauses techniques particulières, des devis, des factures et des plans réalisés en vue de la réalisation de ce projet.
Toutefois pour rejeter la déductions des charges afférentes au travaux la Cour fait valoir :
- que le projet a été abandonné pour des motifs financiers, ce que confirme un courrier du maître d’œuvre adressé à la SCI W dès le 4 mars 2014, qui fait état d’un important dépassement du budget prévisionnel ;
- qu’après abandon du projet, le bien a été rénové en logements qui ont été cédés à compter du 21 septembre 2015, sans que la SCI W n’ait accompli aucune diligence pour louer ces logements, ni même d’ailleurs n’ait eu l’intention de les louer.
Dans ces conditions, la SCI W doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance du bien en litige.
Par suite, les déficits fonciers déclarés par M. A du fait de la prise en compte des frais afférents à l’immeuble n’étaient pas déductibles de ses revenus fonciers, en application du II de l’article 15 du code général des impôts.
Voir d'autres exemples qui illustrent que la justification probante de diligences accomplies pour louer le bien en litige est impérative :