Le sénateur Vincent Eblé a attiré l’attention du ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».
Cette réponse ministérielle du 12 janvier 2017 à la question du sénateur Vincent Eblé apporte un éclairage intéressant sur la position de l'administration fiscale concernant le traitement des plus-values immobilières dans le cadre des SCPI Malraux.
La question soulevée par le sénateur était particulièrement pertinente : elle portait sur la prise en compte des travaux de restauration dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'actifs détenus par une SCPI Malraux, que ces travaux aient été réalisés dans le cadre d'une VIR ou non. Le sénateur suggérait que ces travaux devaient être pris en compte dans le prix de revient, même si les associés avaient bénéficié de la réduction d'impôt Malraux, en s'appuyant notamment sur un précédent relatif aux investissements outre-mer.
En réponse, l'administration établit une distinction fondamentale entre deux situations :
- Dans le cas d'une VIR, l'administration reconnaît que le prix d'acquisition comprend à la fois le prix de l'existant et le coût des travaux, conformément à l'article 150 VB, I du CGI.
- Pour les autres situations, elle considère que les dépenses de travaux ayant ouvert droit à la réduction d'impôt Malraux ne peuvent pas majorer le prix d'acquisition en application de l'article 150 VB-II-4° du CGI, car elles ont déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.
L'administration rejette également le parallèle établi avec la réponse ministérielle de 2000 concernant les investissements outre-mer, en soulignant que dans ce cas, les dépenses de construction étaient antérieures à l'achèvement de l'immeuble et faisaient donc partie intégrante du prix d'acquisition.
Voici la réponse du Gouvernement :
En application des dispositions de l’article 199 tervicies du code général des impôts -CGI , une réduction d’impôt sur le revenu, dite « Malraux » , est accordée au titre des dépenses supportées par les contribuables en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé ou assimilé.
La réduction d’impôt bénéficie aux contribuables, personnes physiques, à raison des dépenses qu’ils supportent en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti. Elle s’applique également, conformément au IV bis de l’article 199 tervicies précité du CGI, au titre de la souscription par les contribuables de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à la condition qu’au moins 65 % du montant de cette souscription servent exclusivement à financer des dépenses éligibles à la réduction d’impôt et qu’au moins 30 % du montant de cette souscription servent exclusivement à financer l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles éligibles à la réduction d’impôt.
Par ailleurs, les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers, prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI , lorsqu’elles sont réalisées, à titre occasionnel, par des personnes physiques ou par des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI.
Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers s’applique donc aux cessions à titre onéreux d’immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt « Malraux » au titre des dépenses de restauration, que ces dépenses aient été réalisées directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une SCPI au capital de laquelle le contribuable a souscrit.
À ce titre, l’article 150 V du CGI prévoit que la plus-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Ce dernier s’entend, conformément aux dispositions du 1er alinéa du I de l’article 150 VB du CGI, du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte, qui comprend à la fois le prix de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR).
De plus, aux termes du 4° du II de l’article 150 VB du CGI, le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration , supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, à la condition que ces dépenses n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu , notamment au titre d’une réduction d’impôt, et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Hors le cadre juridique spécifique de la VIR, les dépenses de travaux de restauration ayant ouvert droit à la réduction d’impôt « Malraux » réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble, ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value imposable en cas de cession ultérieure du bien, dès lors qu’elles ont été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu , conformément au principe énoncé au 4° du II de l’article 150 VB du CGI.
Que le bien soit cédé par le contribuable, personne physique, ou par une SCPI, ces dispositions s’appliquent à l’identique, dès lors que la réduction d’impôt dont ont bénéficié les contribuables au titre de leur souscription de parts de la SCPI est subordonnée, notamment, à la réalisation de dépenses de restauration par la SCPI dans les conditions prévues à l’article 199 tervicies du CGI.
Enfin, la réponse ministérielle n° 24309 publiée au Journal officiel (JO) du Sénat du 27 juillet 2000, page 2645, n’est pas transposable au cas d’espèce, dès lors qu’elle portait sur des dépenses de construction supportées par une société civile ayant pour objet exclusif la construction de logements neufs dans les territoires ultramarins, pour lesquelles les associés avaient bénéficié, au titre de leur souscription, d’une réduction d’impôt, conformément aux dispositions de l’article 199 undecies du CGI dans sa version alors en vigueur.
Or, la circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d’une réduction d’impôt sur le revenu était sans incidence sur le calcul de la plus-value imposable, dès lors que, s’agissant de dépenses de construction supportées par le cédant, avant l’achèvement de l’immeuble, ces dernières faisaient partie intégrante du prix d’acquisition du logement.
Il ne s’agissait donc pas de dépenses de travaux réalisées postérieurement à l’achèvement du logement susceptible de venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, à la condition qu’elles n’aient pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (confer en ce sens, notamment, la réponse ministérielle n° 58458 publiée au JO de l’Assemblée nationale du 21 mai 2001, page 2968).