L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

Cession de parts de SCI : les dépenses de construction engagées par la société sont exclues du calcul de la plus-value

Article de la rédaction du 5 avril 2021

Crédit photo : Jakub Krechowicz - stock.adobe.com

Pour le calcul de la plus-value de cession de parts sociales d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu il ne peut être tenu compte des dépenses de construction engagées par ladite Société. Seules les règles issues des jurisprudences Quemener-Baradé peuvent être utilisées pour majorer le prix de revient des parts sociales

Rappel des faits :

M A a cédé, le 9 janvier 2012, les 49 parts sociales qu’il détenait au sein de la SCI D à la SARL FP, au prix de 32 110 euros par part sociale, soit un montant total de 1 573 390 euros.

A l’issue d’un contrôle sur pièces de son dossier fiscal, l’administration fiscale a estimé que M. A avait réalisé une plus-value brute de 1 573 341 euros, qu’elle a diminuée d’un abattement de 40 % à raison de la durée de détention, sur le fondement de l’article 150 VC du CGI.

Elle a ainsi fixé le montant de la plus-value nette de cession à 944 005 euros et a mis à la charge de M. A, selon la procédure de taxation d’office, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales à raison de cette plus-value. Par une décision du 9 juin 2016 prise à la suite d’un recours hiérarchique présenté le 1er juin 2016, l’administration fiscale, après avoir majoré le prix d’acquisition des parts sociales détenues par M. A à concurrence de la somme de 444 971 euros correspondant à sa quote-part des bénéfices de la SCI D au titre des années 2002 à 2011, a ramené la plus-value nette imposable à 677 022 euros.

M A relève appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions supplémentaires restant à sa charge.

La Cour a rejeté la requête de M.A

M A estime que le coût des constructions doit être pris en compte dans le prix d’acquisition pour évaluer la plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, en application de l’article 150 VB du CGI. Pour le requérant l’absence de prise en compte du coût des constructions pour la fixation du prix d’acquisition augmente artificiellement le montant de la plus-value imposable. Enfin il fait valoir que les constructions en cause non déductibles de ses revenus n’ont pas fait l’objet d’amortissements et n’étaient pas éligibles au dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif.

La cour rappelle que dans le cas où un associé cède les parts qu’il détient dans une société ou un groupement relevant ou ayant relevé de l’un des régimes prévus aux articles 8, 8 ter, 239 quater B ou 239 quater C du CGI il convient d’appliquer les règles issues des jurisprudence Baradé et Quemener :

le résultat de cette opération doit être calculé, pour assurer la neutralité de l’application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique de ces sociétés, en retenant, comme prix d’acquisition de ces parts, leur valeur d’acquisition majorée, d’une part, de la quote-part des bénéfices de cette société ou de ce groupement revenant à l’associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et pendant la période d’application de ce régime et, d’autre part, des pertes afférentes à des entreprises exploitées par la société ou le groupement en France et ayant donné lieu de la part de l’associé à un versement en vue de les combler.

Le prix d’acquisition des parts doit également être majoré de la quote-part des bénéfices de la société ou du groupement revenant à l’associé, qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition effective en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif. Ce prix d’acquisition doit être par ailleurs minoré, d’une part, des déficits que l’associé a déduits pendant cette même période, à l’exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu octroyer un avantage fiscal définitif, et, d’autre part, des bénéfices afférents à des entreprises exploitées en France par la société ou le groupement et ayant donné lieu à répartition au profit de l’associé.

Par ailleurs, pour la Cour en application de l’article 150 VB-II-4° du CGI le prix d’acquisition des parts sociales de la SCI D ne pouvait, pour le calcul de la plus-value de cession, être majoré des dépenses engagées par la SCI pour la construction de bâtiments.

Ces dispositions ne sont applicables qu’en cas de cession d’un immeuble.

M A, qui n’a pas cédé un immeuble mais les parts sociales qu’il détenait dans la SCI Domaine du Montry ne pouvait ainsi, sur le fondement de ces dispositions, majorer leur prix d’acquisition du montant correspondant à des dépenses de travaux. Les circonstances, d’une part, que la réalité et le coût des constructions en cause ont été justifiés et n’ont pas été remis en cause par l’administration, d’autre part, que ces dépenses n’ont pas fait l’objet d’un amortissement et n’étaient pas éligibles à un dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif sont à cet égard sans incidence.

a lire aussiDroits d’enregistrementsEnregistrement au droit fixe de l'article 730 bis du CGI : le seul débat porte sur l'objet principalement agricole de la sociétéPlus-values immobilièresBercy commente la prorogation de l'exonération d'impôt au titre de la cession d'un droit de surélévationPlus-values immobilièresPlus-value immobilière : seize mois d'inoccupation ne font pas échec à l'exonération "résidence principale"Plus-values immobilièresDes parcelles vendues comme terrain à bâtir ne peuvent être regardées comme des dépendances immédiates et nécessairesPlus-values immobilièresPlus-value immobilière : un délai d'occupation inférieur à trois mois fait échec à l'exonération résidence principaleContrôle et contentieuxQuand l’acquisition d'un l’usufruit temporaire a prix majoré révèle une libéralité constitutive d’un acte anormal de gestion