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Taxe sur la cession de terrains devenus constructibles : droits démembrés et abus de droit fiscal

Article de la rédaction du 3 avril 2018

Crédit photo : Francesco Scatena - stock.adobe.com

L’article 26 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l’article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, autorise les communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.

Codifiée à l’article 1529 du CGI, cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain, par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible, est déterminée forfaitairement.

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

L’administration fiscale prévoit que«Seules les cessions de terrains sont soumises à la taxe forfaitaire. Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe »BOI-RFPI-TDC-10-10-20160622

Commentant cette situation M. Jean-Luc Lagleize député de Haute-Garonne souligne«en conséquence, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut se trouver privée de la taxe forfaitaire communale versée lors de cessions de terrains devenus constructibles, même lorsque les droits de propriétés démembrées sont cédés conjointement à un même acquéreur, en exonération de ladite taxe. Pour faire face à cet éventuel manque à gagner pour les communes et les EPCI, il serait pertinent de soumettre ces cessions à ladite taxe et d’en répartir la charge entre le nu-propriétaire et l’usufruitier au prorata du prix de vente.»

Partant le parlementaire a interrogé le Gouvernement sur la possibilité de faire évoluer ce point précis de la législation.

En réponse le gouvernement souligne :« à la lettre des dispositions légales prévues au I de l’article 1529 précité du CGI, cette taxe, due par le cédant, s’applique aux seules cessions à titre onéreux portant sur des terrains nus ».

«Par suite, les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain nu, comme l’usufruit ou la nue-propriété, n’entrent pas dans son champ d’application»

Toutefois, le Gouvernement se réserve le droit de mettre en oeuvre la procédure de répression de l’abus de droit fiscal.

«Cela étant, et sans exclure par ailleurs une évolution législative, s’il s’avère que la cession d’un terrain, normalement soumise à la taxe, a été effectuée en démembrement de propriété par le cédant au profit d’un même acquéreur dans un but exclusivement fiscal afin d’échapper à l’imposition due, notamment en cas de cession à bref délai de la nue-propriété puis de l’usufruit, l’administration serait en droit, sous réserve d’un examen circonstancié du cas d’espèce, de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal, prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, afin de restituer la véritable nature de cette cession et de la soumettre à la taxe.»

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