La juridiction administrative nous offre une nouvelle décision qui témoigne de l'enjeu de la qualification d'un bien au régard du régime de TVA qui en découle.
Pour memoire, l'article 257-I-2-1° du CGI (dans sa rédaction issue de la réforme de 2010) retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme.
Même si les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre, l'administration précise dans sa doctrine BOFIP-Impôts que dans certaines situations, un immeuble bâti peut être assimilé à un terrain à bâtir avec les conséquences que l'on connait en matière de TVA :
Dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..). BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Par ailleurs, l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’à l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement, ainsi que la conformité des travaux (DAACT) par rapport à l’autorisation accordée, soit adressée à la mairie. S'agissant de l'achèvement, le Gouvernement a précisé par le passé que :
La date d’achèvement des travaux, au sens fiscal, s’entend de la date à laquelle la construction est habitable (gros œuvres terminés, maçonneries, couverture et fermetures extérieures achevées, branchements effectifs), y compris lorsque des travaux accessoires (papiers peints, revêtement de sols…) restent à effectuer. Ainsi, un immeuble peut être considéré comme achevé par l’administration fiscale bien qu’aucune DAACT n’ait été déposée en mairie par le propriétaire. (RM Annaïg Le Meur, JOAN du 2 mars 2021, question n°34828)
Rappel des faits :
La SCI C, société de construction-vente ayant pour associés la SARL CO. IL France, qui en assure la gérance et possède 99,9 % des parts de son capital social et M. C, qui en possède 0,1 %, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant, en matière de TVA sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, à l’issue de laquelle le vérificateur a notamment constaté que la taxe afférente aux ventes immobilières conclues avec quatre acquéreurs (trois particuliers et une SCI), n’avait pas été déclarée sur ses déclarations de chiffre d’affaires déposées au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, ni acquittée.
En conséquence, l’administration lui a réclamé, selon la procédure contradictoire, des droits de TVA sur le fondement de l’article 257-I-2-2° du CGI.
Par un jugement du 11 juin 2021, le TA de Grenoble, après avoir accueilli la substitution de base légale présentée à titre subsidiaire par l’administration sur le fondement de l'article 283-3 du CGI, a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes.
La SCI C a fait appel de la décision.
La Cour Administrative d'Appel de Lyon vient de rejeter la demande de la SCI C.
La SCI C soutient que les ventes de plateaux à aménager consenties à Mme B, A et D ne portent pas sur des immeubles achevés et qu’elles ne peuvent être regardées comme des ventes d’immeubles neufs au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI, dès lors qu’il s’agissait de plateaux non aménagés non conformes au permis de construire et que l’installation électrique et celle du chauffage central n’étaient pas réalisées à la date des cessions.
Pour justifier sa position la SCI C se prévalait sur le fondement de l’article L 80 A du LPF :
- de la réponse ministérielle Demange, n° 13224, JOAN du 10 août 1992 selon laquelle « Conformement à la jurisprudence du Conseil d'Etat, la notion d'achevement des travaux peut se definir comme etant la date a laquelle l'avancement des travaux est tel que les immeubles peuvent etre effectivement utilises pour l'usage auquel ils sont destines. En pratique et dans tous les cas, y compris pour les batiments a usage agricole, les travaux doivent etre reputes acheves si les trois elements suivants se trouvent reunis : l'execution complete de la construction sur tous les points relevant du permis de construire ; sa conformite avec ledit permis et les prescriptions eventuellement imposees qu'il peut comporter ; le respect de la destination enoncee par le permis.»
- du paragraphe 60 de l’instruction administrative référencée BOI-TVA-IMM-10-20-20, selon lequel : « De fait, les travaux doivent être réputés achevés si la construction est complètement exécutée sur tous les points relevant du permis de construire, si elle est conforme avec les prescriptions de celui-ci et respecte la destination qui y est énoncée. / Ainsi, en règle générale, se confondent dans le temps l’achèvement de la construction, le dépôt de la déclaration requise en cette circonstance et le fait générateur de la livraison. »
Reprenant les circonstances de fait, la Cour souligne :
- que la SCI a procédé à la réhabilitation d’une grange, en vue de la création et de la vente de six plateaux à aménager et de garages ayant nécessité des travaux de rénovation et la construction d’une extension ;
- qu'il ressort des actes notariés que la SCI C a vendu à chacun des trois acquéreurs personnes physiques un plateau en duplex à aménager et un garage ;
- que les plateaux à aménager par l’acquéreur ont été réalisés dans l’extension neuve de l’immeuble ;
- que ces plateaux sont équipés d’une évacuation pour les eaux usées et comportent les arrivées d’eau et d’électricité ;
- que le 15 janvier 2015, une DACT, qui avait été transféré à la SCI C le 19 juillet 2012 puis modifié le 16 octobre 2013, a été délivrée par le maire de la commune de Beaucroissant à l’intéressée ;
- que les actes de vente précisent que l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans et que les mutations entrent dans le champ d’application de la TVA.
Pour la Cour, il ressort de ces circonstances de fait :
que les travaux incombant à la SCI Le Cosy doivent être regardés comme achevés à la date de la livraison des plateaux à aménager, nonobstant la circonstance que les branchements particuliers aux réseaux d’eau et d’électricité n’étaient pas encore réalisés à cette date. Il s’ensuit que l’administration a pu regarder les immeubles en cause comme des immeubles neufs au sens des dispositions du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, dont la vente était imposable à la taxe sur la valeur ajoutée.
La SCI C ne peut utilement se prévaloir de ce que la TVA ne peut être établie que sur la marge en application de l’article 268 du CGI, dès lors, que les ventes en litige ont porté sur des immeubles neufs, et non sur des terrains à bâtir.