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Opération qualifiée de marchand de biens : ces indices qui mis bout à bout font pencher la balance

Article de la rédaction du 28 octobre 2021

Crédit photo : adragan - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision concernant la qualification d’une opération de marchand de biens en matière d’impôts directs…​tou est dans le détail

Aux termes mêmes de l’article 35-I-1° du CGI, présentent le caractère de BIC, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Pour que ces dispositions soient applicables, trois conditions doivent être simultanément remplies :

  • les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;

  • elles doivent consister en achats (ou souscriptions) suivis de ventes ;

  • et porter sur les biens limitativement énumérés par l’article précité du CGI : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

Rappel des faits :

A la suite d’un ESFP de M A, portant sur ses revenus des années 2013 et 2014, et eu égard à une opération de vente, en 2013, d’un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Meung-sur-Loire, le service a imposé l’intéressé, en tant que marchand de biens, à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2013, selon la procédure contradictoire, et à un rappel de TVA, pour la même période, selon la procédure de taxation d’office.

Par un jugement du 14 juin 2020, le TA d’Orléans a prononcé un non-lieu à statuer à hauteur de 1 171 € (article 1er) et rejeté le surplus de la demande de M. A tendant à la décharge de ces impositions (article 2).

M A a fait appel de l’article 2 de ce jugement.

Au cas particulier M.A se prévalait du fait qu’il relevait du régime des plus-values immobilières et qu’il pouvait bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale.

Toutefois la Cour fait valoir que plusieurs éléments de faits établissaient que la résidence principale de l’intéressé était située ailleurs :

  • l’assignation de M. A devant le TGI de Nantes,

  • une attestation de la commune de Meung-sur-Loire

  • deux contraventions au code de la route des 21 et 24 décembre 2013

S’agissant de l’existence de l’activité de marchand de biens la Cour fait valoir :

  • que M. A avait déjà réalisé (après travaux) une autre vente à Tours à peine dix-huit mois après son acquisition lui ayant permis de réaliser une plus-value égale à quatre fois son prix d’acquisition

  • que le bien en cause situé à Meung-sur-Loire a été vendu le 24 octobre 2013 au prix de 290 000 € alors que M. A l’avait acheté au prix de 38 000 € le 10 juillet 2007

  • que M A, qui n’exerce aucune autre activité professionnelle, ne conteste pas avoir déclaré exercer l’activité de marchand de biens auprès de l’huissier de justice

  • La circonstance que l’administration n’a pas procédé à l’imposition de plus-values réalisées lors des ventes de biens intervenus au cours des années précédant l’année d’imposition ne saurait être regardée comme une prise de position formelle de l’administration au sens des articles L.80 A et L. 80 B du LPF

Partant, pour la Cour, la cession du bien situé à Meung-sur-Loire doit être regardée comme relevant d’une opération spéculative s’exerçant dans le cadre d’une activité à caractère habituel.

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