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Cession de terrains à bâtir acquis en l'état d’un terrain bâti : de l'importance de la division parcellaire initiale

Article de la rédaction du 14 mars 2022

Crédit photo :Francesco Scatena - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de TVA sur marge dans le cadre de la vente de terrains à bâtir acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti. Elle réhabilite, les réponses ministérielles d’août et septembre 2016 que l’on croyait définitivement entérrées depuis la réponse Vogel.

Rappel des faits :

Dans le cadre de son activité de marchand de biens, la SARL AMBH a procédé à la cession, entre le 9 août 2011 et le 21 avril 2015, de vingt-trois parcelles, dont dix-sept terrains à bâtir, résultant de la division de cinq parcelles acquises auprès de particuliers entre le 10 juin 2011 et le 20 octobre 2014, supportant chacune une maison d’habitation et, pour l’une d’entre elles, une dépendance à rénover.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration a redressé la SARL AMBH en matière de TVA remettant en cause le régime de la TVA sur marge que la société avait appliqué sur les cessions des TAB.

L’administration ayant rejeté la réclamation contentieuse de la société AMBH a demandé au TA de Nantes la décharge des rappels de TVA qu’elle contestait.

Par un jugement du 12 juin 2020, le tribunal a déchargé la SARL AMBH Habitat des rappels de TVA correspondant à la remise en cause du régime de la TVA sur la marge appliqué à la livraison des deux TAB issus de la division cadastrale d’une parcelle et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

La SARL AMBH fait appel de ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus de sa demande.

Tip
La CAA de Nantes vient de rejeter la demande de la SARL AMBH

Si la solution est cohérente et va dans le sens de l’orthodoxie juridique en matière de TVA sur marge depuis la jurisprudence Promialp elle est également instructive au regard des réponses ministérielles d’août et septembre 2016.

Tirant les conséquences de l’article 257-I du CGI et de l’article 392 de la directive du Conseil de l’UE du 28 novembre 2006 :

  • La Cour confirme que le régime de la TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et, ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti

  • La Cour précise que le fait que la division de l’unité foncière a été autorisée préalablement à la vente est sans incidence sur la qualification de ces terrains dès lors que ceux-ci n’ont pas été acquis séparément

  • La Cour souligne que sont sans effets :

    • la délivrance d’un permis d’aménager autorisant la division en lots préalablement à l’acquisition initiale

    • un document d’arpentage prévoyant la division du terrain d’assiette

    • un arrêté de non-opposition à déclaration préalable autorisant également une telle division en lots.

Warning
Cette position nous semble aller à l’encontre de la la réponse ministérielle Bussereau (Qui est, selon nous, toujours opposable, l’administration ne l’ayant pas expressément rapporté après la réponse Vogel)

Pour mémoire, dans le cadre de cette réponse, le ministre précisait :Lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.»

Mais, élément intéressant, la Cour semble considérer que l’on pourrait encore se prévaloir de la réponse ministérielle de la Raudière du 30 août 2016 que la SARL AMBH a utilisé pour contester la remise en cause du régime de la TVA sur marge.

Pour mémoire, le Gouvernement précise dans cette réponse que :Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

Toutefois, au cas particulier, la Cour fait valoir que les conditions issue de cette réponse n’étaient pas remplies :

  • d’une part parce que la division parcellaire effective, n’est pas intervenue avant l’acte d’acquisition initial

  • d’autre part parce que si un document d’arpentage a été produit, l’acte de vente du terrain correspondant ne mentionnait pas les différents lots.

Cette décision a le mérite de nous conforter dans le fait :

  • que les réponses d’août et septembre 2016 ne sont pas totalement entérrées ;

  • que l’élement déterminant est la division parcellaire préalablement à l’acquisition initiale ;

  • que l’on pourrait se prévaloir du document d’arpentage pour autant qu’il mentionne les différents lots

Important
Un doute demeure, à défaut de division parcellaire, peut on se prévaloir d’un permis d’aménager autorisant la division en lots obtenu préalablement à acquisition en litige ? La cour, au cas particulier, a répondu négativement alors même que le Gouvernement (RM Bussereau) y était favorable.

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