Mme Véronique Louwagie a interrogé le ministre de l'Économie, des Finances et de l'Industrie sur l'application de l'article 257 bis du CGI dans le contexte des transmissions d'immeubles partiellement soumis à la TVA.
Pour mémoire, cet article prévoit une dispense de TVA pour les transmissions d'universalités de biens entre redevables de la TVA. En effet, lors de la cession d'une immobilisation, une régularisation de la TVA initialement déduite peut être nécessaire si la période de régularisation (20 ans pour les immeubles) n'est pas échue.
Toutefois, dans le cadre de l'article 257 bis du CGI :
- Pas de régularisation pour le vendeur : La cession étant dispensée de TVA et considérée comme neutre fiscalement, le vendeur n'a pas à régulariser la TVA initialement déduite.
- Transfert des obligations à l'acquéreur : L'acquéreur reprend le reliquat de la période de régularisation. Il est tenu de procéder aux éventuelles régularisations futures en cas de changement d'affectation de l'immeuble.
Le rescrit RES N° 2006/58 (TCA) a précisé que la cession d'un immeuble affecté à la location immobilière, avec reprise des baux, est considérée comme une transmission d'universalité de biens.
Rappelons également que l'article 257 bis du CGI a fait l'objet d'une réecriture par l'article 58 de la LF pour 2023 suite à l'arrêt du Conseil d'Etat du 31 mai 2022 (n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils)
Cependant, des difficultés d'application surviennent pour les immeubles intégralement loués mais dont seule une partie des loyers est soumise à la TVA (par exemple, des immeubles mixtes comprenant bureaux, commerces et logements). Bien que le BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025) confirme l'application de la dispense de TVA pour les redevables partiels, il ne fournit pas de précisions sur le calcul du coefficient de taxation forfaitaire lors d'une cession en cours d'année.
Mme Louwagie a donc demandé donc des éclaircissements sur :
- Le calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur pour l'année de la cession.
Le coefficient de déduction forfaitaire est calculé en fonction des opérations réalisées au cours de l'année, conformément aux articles 206 et suivants de l'annexe II du CGI. Pour l'année de cession, le vendeur devrait donc tenir compte des loyers perçus jusqu'à la date de cession (ces loyers constituent des opérations taxables ou exonérées selon leur nature (soumis à TVA ou non)), de la cession de l'immeuble (bien que la cession soit dispensée de TVA en vertu de l'article 257 bis du CGI, elle n'est pas considérée comme une opération ouvrant droit à déduction pour le calcul du coefficient de déduction).
- Le traitement des prorata de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur.
Lors de la cession d'un immeuble en cours d'année, il est courant que le vendeur et l'acquéreur procèdent à des ajustements financiers pour les loyers et charges locatives, notamment pour les loyers déjà perçus par le vendeur mais correspondant à une période postérieure à la cession.
- La détermination des régularisations annuelles pour l'année de la vente.
En application de l'article 206 IV de l'annexe II du CGI, chaque assujetti doit procéder à une régularisation annuelle de son coefficient provisoire pour déterminer le coefficient définitif de l'année.
La députée de la Normandie souligne que ces questions sont particulièrement importantes lorsque des franchises de loyers sont accordées durant l'année de cession, car elles peuvent significativement impacter le coefficient de taxation forfaitaire. De plus, le moment de perception des loyers peut avoir une influence considérable sur ces calculs.
Affaire à suivre...