Dans un contexte de crise aigüe du logement neuf et de forte contraction du marché immobilier, marqué par un effondrement des ventes et des mises en chantier, plusieurs amendements au PLF2025 tentent d'apporter des réponses, qui divisent le Parlement, en mobilisant l'épargne familiale via des dispositifs d'exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Bien que rejetés en séance publique, ces amendements, soutenus par le Gouvernement, pourraient trouver leur place dans le texte final en cas de recours à l'article 49.3 de la Constitution.
Le premier dispositif, issu de l'amendement Jolivet n°I-3498 qui a été longuement débatu hier soir consiste à rétablir l'article 790 A bis du CGI pour créer une exonération temporaire de DMTG pour les dons familiaux destinés à l'acquisition d'un logement neuf. Cette mesure s'inscrit dans une double logique : favoriser la transmission intergénérationnelle du patrimoine tout en orientant l'épargne vers le secteur du logement neuf en crise.
Pour mémoire, l’article 19 de la LFR pour 2020 avait institué à l’article 790 A bis du CGI, sous conditions, une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux, dans la limite de 100 000 €. L’exonération concernait les dons de sommes d’argent consentis et versés entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant, enfant, petit-enfant ou, à défaut, de neveux ou nièces lorsque ces sommes étaient affectées dans les trois mois à la souscription au capital initial ou à une augmentation du capital d’une petite entreprise européenne, à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire. Ce dispositif fiscal s’est éteint au 30 juin 2021 sans que l’administration n’ait précisé ses modalités d’application.
Le mécanisme est strictement encadré dans son champ d'application. L'exonération est plafonnée à 50 000 € par donataire et limitée aux transmissions en ligne directe (enfants et petits-enfants). Elle est conditionnée à plusieurs critères cumulatifs :
- l'acquisition doit intervenir dans le cadre d'une primo-accession,
- concerner un logement neuf ou en état futur d'achèvement,
- et l'acte authentique doit être signé au cours de l'année 2025.
- Le bénéficiaire doit s'engager à affecter le bien à sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans.
Soulignons que cet amendement a été sous-amendé avec un amendement I-3960 de Mme Félicie Gérard qui permet à un même donataire de bénéficier de l’exonération plafonnée à 50 000 € à raison des dons de sommes d’argent consentis par chacun de ses parents ou grands-parents.
Cette proposition qui a été rejeté à l'issue d'un vote à main levée après l'intervention virulente de plusieurs députés socialistes et du président Coquerel a toutefois reçu un avis favorable du Gouvernement :
Ce qui est intéressant dans ces amendements c'est le principe d'essayer de flêcher la donation pour l'acquisition de logements neufs. ce n'est pas coûteux de façon excessive pour les finances publiques. cela ne résoudra pas la problématique actuelle du logement, mais cela peut être un coup de pouce intéressant. donc je serais tenté de donner un avis favorable à l'amendé Jolivet sous-amendé par mme Gérard
a précisé le Ministre Laurent Saint-Martin.
Le soutien du gouvernement à cette initiative, malgré son rejet en séance, suggère une reconnaissance de la pertinence du dispositif comme outil de politique publique. Il pourrait ainsi retrouver sa place dans le texte final du projet de loi de finances via l'article 49.3.
Toujours dans ce contexte de crise du logement l'amendement Piron n°I-1283 sous-amendé par le Gouvernement n°I-3681, examiné en séance publique ce vendredi matin proposait un second dispositif d'exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit pour les logements neufs.
Cette initiative parlementaire visait à instituer une exonération temporaire des droits de succession et de donation pour la première transmission d'immeubles neufs ou en état futur d'achèvement acquis par acte authentique entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025. Le dispositif s'inscrit dans une double logique : soutenir le secteur de la promotion immobilière en réduisant les stocks de logements invendus et mobiliser l'épargne privée vers l'investissement locatif dans un contexte de pénurie d'offre locative.
Le mécanisme proposé était encadré par plusieurs conditions strictes :
- Une obligation d'affectation du bien à la résidence principale de l'occupant pendant six ans minimum
- En cas de location, le respect de plafonds de loyers et de ressources similaires au dispositif Pinel
- Une exonération initialement plafonnée à 150 000 euros par part reçue, ramenée à 50 000 euros par le sous-amendement gouvernemental
- Un non-cumul avec le dispositif d'exonération des droits de donation prévu à l'article 790 A ter du CGI
Le sous-amendement gouvernemental n°3681 visait à renforcer l'encadrement du dispositif en :
- Étendant l'engagement d'affectation aux ayants-cause à titre gratuit
- Excluant la location aux ascendants et descendants du contribuable
Soulignons également que le Gouvernement prévoit enfin le non-cumul entre ce dispositif et celui proposé par le député Jolivet (amendement n° 3498) auquel le Gouvernement est favorable (exonération de droit de mutation entre vifs prévue par l’article 790 A ter du CGI), tout en retenant le même plafond d’exonération (50 000 €)...
Malgré le soutien du Gouvernement et du rapporteur général, le rejet de ces amendements en séance publique témoigne des réticences de certains parlementaires à créer de nouvelles niches fiscales en matière de transmission, même lorsqu'elles poursuivent des objectifs de politique publique du logement.
Malgré leur rejet en séance, le soutien gouvernemental à ces dispositifs suggère une possible intégration dans le texte final via le 49.3....ou pas !
Affaire à suivre...