Les plus-values réalisées, à titre occasionnel, lors de la cession à titre onéreux d'immeuble par les personnes physiques dans la gestion de leur patrimoine privé relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 U du CGI.
Lorsqu'une société ou un groupement relevant de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, procède à des cessions à titre onéreux d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble, chacun des associés est personnellement imposé à l'impôt pour la part qui lui revient dans les bénéfices sociaux.
Le régime d'imposition des plus-values réalisées par ces sociétés dépend donc des règles applicables pour la détermination du résultat imposable de cette société. Ce dernier est déterminé selon des modalités qui tiennent compte de la qualité des associés. Le régime d'imposition des plus-values immobilières s'applique lorsque l'associé est une personne physique n'exerçant pas son activité professionnelle dans la société ou une SCI dont les revenus sont en tout ou partie imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Par ailleurs, pour le calcul de la plus-value immobilière, en application de l'article 150-VB du CGI le prix d’acquisition est, majoré :
Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Rappel des faits
La SARL F, dont M. B A détient 99,98 % des parts, est une société familiale ayant opté pour le régime d’imposition applicable aux sociétés de personnes et exerçant l’activité de location de logements meublés. Aux termes d’un acte notarié établi le 30 avril 2015, la SARL F a cédé un immeuble dont elle était propriétaire , comprenant quarante appartements de type studio, un appartement de type F3, ainsi qu’un local commercial et des emplacements de stationnement, pour un montant de 1 230 000 €.
A l’issue d’une vérification de la comptabilité de la SARL F l’administration a remis en cause les modalités de calcul de la plus-value de cession de cet immeuble, réalisée par cette société, telles que retenues dans la déclaration n°2048 souscrite par la société.
L'administration estime que les dépenses de travaux exposées sur l’immeuble cédé par la SARL F ne pouvaient majorer le prix d’acquisition de l’immeuble pour la détermination de la plus-value imposable, dès lors que, selon la propre déclaration souscrite par cette société, ces dépenses avaient été totalement amorties, de sorte qu’elles ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu de M. A, à raison de sa quote-part dans le capital de cette société.
Le service a fait connaître à M. A, par une proposition de rectification qu’il lui a adressée le 28 novembre 2019, les conséquences qu’il entendait tirer de cette analyse, à concurrence de ses participations dans la SARL Ar-men Finances Immobilières, sur ses revenus imposables.
Après le rejet de sa réclamation, M. A a porté le litige devant le TA de Rouen, en lui demandant de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015.
M. A a fait appel du jugement du 25 octobre 2022 par lequel le tribunal de Rouen a rejeté cette demande.
La Cour vient de rejeter la requête de M.A
M.A reproche à l'administration de ne pas avoir pas tenu compte, pour la détermination de la quote-part de la plus-value de cession qui lui a été assignée, des dépenses de travaux exposées par la SARL F pour l’aménagement de l’immeuble cédé, alors que ces dépenses avaient, en application des dispositions précitées de l’article 150 VB du CGI, vocation à majorer le prix d’acquisition de l’immeuble.
Or, il ressort de la liasse fiscale se rapportant à l’exercice clos le 31 décembre 2015, déposée auprès de l’administration par la SARL F, que cette société a elle-même précisé, dans l’état 2055 relatif aux amortissements et dans l’état 2059 A, que l’ensemble des travaux d’aménagement en cause avaient été entièrement amortis et donc avaient nécessairement été déduits du bénéfice imposable au titre des exercices au cours desquels ils avaient été constatés.
SI M. A se prévalait d'une erreur déclarative de la SARL F, il n'a apporté aucune preuve au soutien de son allégation, alors même qu’en tant qu’associé majoritaire de la SARL F il était la seule partie susceptible de produire un tel élément.
Par suite, l’administration était fondée à retenir, pour le calcul de la plus-value de cession en cause, que, les dépenses de travaux d’aménagement exposées par la SARL Ar-men Finances Immobilières ayant été entièrement amorties au terme de l’exercice clos en 2015 et ayant ainsi nécessairement, au sens des dispositions précitées de l’article 150 VB du code général des impôts, été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu de M. A, à due concurrence de sa participation au capital de la SARL Ar-men Finances Immobilières, elles ne pouvaient plus majorer le prix d’acquisition de l’immeuble cédé.
N'oublions pas que l'article 4 de la proposition de loi visant à "remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue"(qui devrait être débattue au Sénat courant mars) prévoit désormais, pour le calcul des plus-values immobilières de cession des loueurs de meublés de tourisme, de prendre en compte les amortissements déduits