Mme Véronique Louwagie a interrogé le ministre de l'Économie, des Finances et de l'Industrie sur l'application de l'article 257 bis du CGI dans le contexte des transmissions d'immeubles partiellement soumis à la TVA.
Pour mémoire, cet article prévoit une dispense de TVA pour les transmissions d'universalités de biens entre redevables de la TVA. En effet, lors de la cession d'une immobilisation, une régularisation de la TVA initialement déduite peut être nécessaire si la période de régularisation (20 ans pour les immeubles) n'est pas échue.
Toutefois, dans le cadre de l'article 257 bis du CGI :
- Pas de régularisation pour le vendeur : La cession étant dispensée de TVA et considérée comme neutre fiscalement, le vendeur n'a pas à régulariser la TVA initialement déduite.
- Transfert des obligations à l'acquéreur : L'acquéreur reprend le reliquat de la période de régularisation. Il est tenu de procéder aux éventuelles régularisations futures en cas de changement d'affectation de l'immeuble.
Le rescrit RES N° 2006/58 (TCA) a précisé que la cession d'un immeuble affecté à la location immobilière, avec reprise des baux, est considérée comme une transmission d'universalité de biens.
Rappelons également que l'article 257 bis du CGI a fait l'objet d'une réecriture par l'article 58 de la LF pour 2023 suite à l'arrêt du Conseil d'Etat du 31 mai 2022 (n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils)
Cependant, des difficultés d'application surviennent pour les immeubles intégralement loués mais dont seule une partie des loyers est soumise à la TVA (par exemple, des immeubles mixtes comprenant bureaux, commerces et logements). Bien que le BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025) confirme l'application de la dispense de TVA pour les redevables partiels, il ne fournit pas de précisions sur le calcul du coefficient de taxation forfaitaire lors d'une cession en cours d'année.
La question ministérielle vise à obtenir une clarification du BOFIP concernant les modalités de calcul du coefficient de taxation des parties au titre de l'année de la cession, surtout lorsque la transmission intervient en cours d'année. Le coefficient de taxation est essentiel car il détermine le droit à déduction de la TVA grevant les dépenses d'entretien et de fonctionnement de l'immeuble.
Dans ce contexte, elle lui demande de bien vouloir préciser
- les modalités de calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur au titre de cette année,
- le sort des prorata de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur
- et la détermination des régularisations annuelles auxquelles les parties sont tenues au titre de l'année de la vente.
À cet égard, il est rappelé que lorsque des franchises de loyers sont accordées au titre d'une partie de l'année de cession de l'immeuble, le coefficient de taxation forfaitaire peut varier fortement selon les réponses apportées aux questions posées. Le timing de perception des loyers peut également avoir un impact significatif. Elle souhaite connaître sa position sur ce sujet.
Affaire à suivre...