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Non-respect partiel de l'engagement de revendre : Bercy doit appliquer sa propre doctrine y compris aux opérations antérieures !

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A propos de l'auteur Wragge Lawrence Graham & Co est un cabinet d’avocats d’affaires international délivrant une gamme complète de services à des clients du monde entier. 770 avocats et plus de 1.300 personnes concourent à cette offre de services. Créé en avril 2010, le bureau de Paris réunit 14 associés et 30 collaborateurs au sein d’une équipe unique dédiée, délivrant une offre sur mesure dans les domaines d’expertise suivants : Corporate, Fusions & acquisitions, Capital-investissement, Immobilier, Droit Public et PPP, Droit social, Fiscalité, Propriété intellectuelle, Financement, Investissements, Règlementation et services financiers, Contentieux, Droit de l’environnement, Gestion privée.

Article de Pierre Appremont, avocat associé chez Wragge Lawrence Graham & Co du 13 décembre 2015

L’article 1115 du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que tout assujetti à la TVA (personne ayant une activité économique) qui acquiert un immeuble, peut bénéficier d’un taux réduit de TPF (0,715 % au lieu de 5,09 – 5,81 %) s’il s’engage à le revendre dans un délai de 5 ans, à compter de son acquisition.

En avril 2011, à la suite de la réforme du régime des " Marchands de biens" (engagement de revendre possible pour tous les assujettis et non plus aux seuls marchands de biens, délai de revente porté à 5 ans), l’Administration Fiscale a modifié sa doctrine et a notamment prévu des règles particulières en cas de non-respect partiel de l’engagement de revendre.

Il s’agit principalement du cas où un opérateur acquiert un immeuble entier et le revend par lots.

Par le passé, dans une telle hypothèse si l’intégralité de l’immeuble acquis sous l’engagement de revendre n’était pas revendue dans le délai imparti, la quote-part du prix d’acquisition devant être soumise au complément de droit, était déterminée par référence aux surfaces non revendues (généralement par référence aux millièmes).

La nouvelle doctrine de 2011 prévoit quant à elle qu’il convient de comparer le prix de revente des lots cédés dans le délai, par rapport au prix d’acquisition de l’ensemble immobilier. Seul l’éventuel différentiel négatif est alors soumis à complément de droits.

Cette doctrine est généralement plus avantageuse que la précédente puisque, dès l’instant que les lots sont revendus à un prix supérieur au prix d’acquisition, une revente partielle de l’immeuble peut ne pas donner lieu à paiement de complément de droit ou à un complément inférieur à celui qui aurait été dû en retenant les surfaces.

Cependant l’Administration Fiscale a considéré que sa nouvelle doctrine n’était applicable qu’aux acquisitions réalisées à compter du 11 mars 2010, date d’entrée en vigueur de la réforme du régime des "Marchands de biens".

Par deux jugements, le Tribunal de Grande Instance de Nanterre et celui de Paris# ont récemment *pris une position inverse, en considérant qu’une doctrine administrative plus favorable devait s’appliquer aux situations en cours, au jour où elle avait été publiée. Par ailleurs, ils considèrent que la doctrine en cause ne résultant pas des modifications législatives de 2010 (délai pour revente, notion d’assujetti, …), cette application aux situations en cours en 2011 n’a pas pour effet de donner un effet rétroactif à la loi de 2010.*

En conséquence, cette doctrine est applicable aux immeubles acquis à partir de mars 2006, pour lesquels le délai expirait à compter de mars 2011 (sachant que l’extension du délai de 4 à 5 ans s’appliquait aux immeubles pour lesquels le délai de 4 ans était en cours en 2010), voire à des situations plus anciennes dès lors que l’avis de mise en recouvrement a été émis après le 18 avril 2011 (date de publication de la doctrine administrative).

D’un point de vue pratique, cela signifie que pour les opérations concernées :

  • soit elles n’ont pas fait l’objet d’un paiement complémentaire et en cas de redressement, le contribuable doit veiller à ce que l’Administration Fiscale utilise la bonne méthode de calcul ;

  • soit elles ont fait l’objet d’un paiement complémentaire - soit spontané, soit à la suite d’une procédure de l’Administration Fiscale - et si le délai de contestation n’est pas expiré, le contribuable peut déposer une réclamation pour obtenir l’application de la nouvelle doctrine.

Enfin, il convient d’avoir à l’esprit qu’en cas de redressement fiscal, un nouveau délai de réclamation court. Ainsi, les opérations ayant donné lieu à redressement depuis 2011 pourraient dans la plupart des cas faire l’objet d’une nouvelle réclamation

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