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Marchand de biens : le fait que le terrain n’était pas constructible lors de son acquisition n’est pas de nature à démentir l’intention spéculative

Article de la rédaction du 25 novembre 2021

Crédit photo : andyller - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision relative à la requalification d’une opération immobilière en opération de marchand de biens.

En application des dispositions des articles 150-U et 35 du CGI, les profits consécutifs à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits sont présumés être réalisés dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et relèvent à ce titre du régime d’imposition des plus-values des particuliers à condition toutefois que le terrain n’ait pas été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots, auquel cas les profits sont alors imposables dans la catégorie des BIC.

Tip
Pour apprécier l’intention spéculative entrainant une imposition dans la catégorie des BIC, il y a lieu de se placer à date de l’acquisition du terrain même si des éléments postérieurs peuvent néanmoins être pris en compte pour apprécier l’intention du contribuable au moment de l’acquisition.

Rappel des faits :

M et Mme A ont fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration a constaté qu’ils avaient acquis, le 29 octobre 2005, une parcelle d’une superficie de 26 130 m² et qu’à la suite d’une division parcellaire, ils avaient procédé à la cession de neuf terrains à bâtir (d’une surface totale de 14 791 m²), pour la somme totale de 390 130 euros entre le 31 août 2006 et le 9 mars 2011.

L’administration a estimé qu’ils avaient exercé une activité de marchand de biens et a, en conséquence, remis en cause l’imposition des bénéfices résultant de ces cessions dans la catégorie des plus-values des particuliers et évalué d’office les BIC résultant de ces cessions.

En conséquence, l’administration les a assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôts sur le revenu.

M et Mme A ont demandé au TA de Lille de leur accorder la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis.

Ils font appel de la décision qui n’a que partiellement fait droit à leur demande

La Cour vient de valider l’imposition des époux A dans la catégorie des BIC :

Au cas particulier, l’acquisition du terrain en octobre 2005 a précédé de peu l’adoption de la carte communale révisée de la commune sur laquelle le terrain est situé et ayant ouvert ce dernier à l’urbanisation.

Les requérants ont donc fait valoir que la modification des dispositions d’urbanisme applicable à la parcelle acquise le 29 octobre 2005 était totalement indépendante de leur volonté.

Toutefois pour la Courcette circonstance ne suffit pas à exclure la possibilité d’une intention spéculative.

Important
La Cour utilise la technique du faisceau d’indices pour caractériser l’intention spéculative : cours délai entre l’acquisition, la division parcellaire et la première vente, le fait que M. A soit un professionnel de l’immobilier.

En effet, selon la Cour, la circonstance que le terrain n’était pas constructible au moment de son acquisition n’est pas de nature à démentir l’intention spéculative dès lors que :

  • les époux A ont fait procéder, dès le 12 mai 2006, par un géomètre expert, à la division de la parcelle en lots et ont déposé, dès le 11 juillet suivant, une demande d’autorisation de lotir

  • La vente du premier terrain à bâtir est intervenue moins de onze mois après l’acquisition de la parcelle et les huit autres cessions ont ensuite été réalisées sur une période de moins de cinq ans.

  • De surcroit, M. A exerce à titre professionnel une activité immobilière.

M et Mme A s’ils contestent l’intention spéculative, n’expliquent pas quelle autre intention, et notamment un motif d’ordre privé, aurait présidé à l’acquisition du terrain.

Partant pour la Cour, l’imposition des époux A dans la catégorie des BIC était justifiée.

Tip
Soulignons que dans arrêt rendu le même jour, la CAA de Douai a considéré que l’intention spéculative de M. A lors de l’acquisition étant établie, celui-ci devait être regardé comme un assujetti agissant en tant que tel lorsqu’il a acquis ce terrain, procédé à la division foncière et cédé les parcelles issues de la division foncière à divers acquéreurs entre 2006 et 2011. La Cour a ainsi validé l’assujettissement des ventes ainsi réalisées par M.A à la TVA

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