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Extinction de l'usufruit et reconstitution de la pleine propriété : la dispense de l'article 257 bis du CGI s'applique

Article de la rédaction du 18 novembre 2021

Crédit photo : andyller - stock.adobe.com

Quelques jours après répondu au sénateur Canévet (JO Sénat du 11/11/2021), le Gouvernement vient de répondre à la question du député Romain Grau qui l’interrogeait sur le régime de droit à déduction de la TVA applicable aux démembrements de propriété intervenant ab initio.

Pour mémoire, dans cette réponse ministérielle Canévet le Gouvernement a répondu qu’une SCI qui a acquis la nu-propriété d’un immeuble peut transférer à la société opérationnelle (usufruitière), le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de cette nue-propriété, l’achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, pour autant que la SCI a la qualité d’assujetti.

Tip
Dans la réponse ministérielle Grau, la question à laquelle le Gouvernement avait a répondre concernait l’hypothèse d’un démembrement de propriété intervenant ab initio et des conditions de la transmission, par l’usufruitier, (au bénéfice du nu-propriétaire) du droit à déduction de la TVA à l’extinction de l’usufruit.

Pour le Gouvernement dans cette situation :

Dans la mesure où de son côté, le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, affectera l’immeuble à des opérations ouvrant droit à déduction et l’inscrira en immobilisation, il est confirmé qu’il pourra déduire une fraction de la taxe ayant initialement grevé l’acquisition de l’usufruit du bien, de sa nue-propriété et le cas échéant des dépenses immobilisées précitées, selon la procédure de transfert du droit à déduction prévue par les dispositions du 3 du III de l’article 207 de l’annexe II au CGI (cf, paragraphes 130 et suivants du BOI-TVA-DED-60-20-10).

À cette fin, l’usufruitier devra délivrer au nouveau titulaire de la pleine propriété une attestation mentionnant le montant de la taxe que ce dernier est en droit de déduire en application des dispositions de l’article 271 du CGI, de l’article 273 du code général des impôts (CGI) et de l’article 206 de l’annexe II au même code.

Important
Le Gouvernement confirme également que la dispense de l’article 257 bis s’applique en cas de reconstitution sur la tête du nu-propriétaire de la pleine propriété d’un bien affecté par l’usufruitier à une activité locative.

Toutefois, si à l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire qui obtient la pleine et entière propriété du bien, poursuit l’activité locative soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à laquelle l’usufruitier affectait auparavant l’immeuble, les dispositions de l’article 257 bis du CGI ont vocation à s’appliquer, de sorte que l’usufruitier pourra bénéficier de la dispense de régularisation de la taxe qu’il a initialement déduite, l’ancien nu-propriétaire, devenu titulaire de la pleine propriété, étant réputé continuer la personne du cédant.

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