Nouvelle décision relative à la requalification en abus de droit fiscal de l'interposition d'une SCI entre un contribuable et le logement mis à sa disposition, lorsque ce montage vise principalement à permettre la déduction de déficits fonciers en dépit des prévisions du II de l'article 15-II du CGI.
Pour mémoire , il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.
Il ressort, en effet, de cet article que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location).
Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.
Rappel des faits :
Le 29 avril 2013, la SCI R créée le 7 mars 2013, dont 98 % des parts sont détenues par M. A et 2% par ses parents, a acquis une maison de 91 m2 à usage d'habitation à La Roche-sur-Yon pour un prix de 72 700 €, qui devait faire l'objet de travaux de rénovation.
A compter du 18 mai 2013, le rez-de-chaussée du bien immobilier, soit 31 m2, a été donné en location à M. A pour un loyer de 300 € et un montant de 20 € de charges locatives par mois. Dans leurs déclarations de revenus de 2014 à 2016, M. et Mme A ont déduit des déficits fonciers à hauteur de la quote-part détenue par M. A dans la SCI compte tenu des travaux de rénovation que celui-ci a réalisés. Par une proposition de rectification du 9 octobre 2017, l'administration a remis en cause ces déficits fonciers ainsi déclarés en appliquant la procédure de l'abus de droit prévue à l'article L. 64 du LPF.
M. et Mme A ont demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 à 2016. Par un jugement du 16 décembre 2022 le tribunal a rejeté leur demande. Les époux A ont fait appel de la décision.
La Cour vient de rejeter l'appel des époux A.
La Cour rappelle qu'il résulte des dispositions rappelées ci-avant que
les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu et qu'ainsi, par dérogation aux dispositions de l'article 156 du CGI, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition litigieuses, les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu net global imposable du propriétaire.
L'administration fiscale a identifié plusieurs éléments suggérant un abus de droit fiscal :
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- Capital social de la SCI limité à 1000 €
- M. A détient 98% des parts de la SCI
- Le court délai (2 mois) entre l'acquisition du bien et la location à M. A...
La cour considère que l'interposition de la SCI avait un motif exclusivement fiscal, permettant aux requérants de déduire les charges liées aux travaux de leur revenu global. Les arguments des requérants (bail régulier, nécessité de rénovation, raisons personnelles et professionnelles ) sont jugés sans incidence.
La cour rejette l'application littérale de la condition de réserve de jouissance, estimant que la SCI ne s'est pas comportée avec M. A comme avec un tiers dans la mesure où il détenait 98% des parts et que le loyer perçu par la SCI n'a pas suivi l'augmentation de la valeur d'usage de la maison résultant des importants travaux qui y avaient été réalisés.
Cette décision nous invite à la prudence dans la structuration de montages immobiliers impliquant des SCI, particulièrement lorsque l'associé majoritaire occupe le bien. Elle souligne la nécessité de justifier de motivations non fiscales solides et d'un comportement de la SCI conforme aux pratiques du marché pour éviter la requalification en abus de droit.