L'article 116 de la loi de finances pour 2025, autorisant temporairement les départements à majorer le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), a immédiatement soulevé des questions pratiques quant à l'application de l'exonération prévue pour les primo-accédants. Le gouvernement vient d'apporter des précisions au sujet des acquisitions réalisées par des couples dont un seul membre remplit la condition de primo-accession.
Pour mémoire, dans le soucis de répondre aux difficultés financières des départements, l'article 116 de la LF pour 2025 leur offre la faculté de porter le plafond du taux de la taxe de publicité foncière (TPF) ou des droits d'enregistrement, prévus à l'article1594 D du CGI de 4,5 % à 5 %. Cette mesure, applicable aux actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, vise à augmenter les recettes locales dans un marché immobilier ralenti.
Conscient de l'impact d'une telle mesure sur l'accès à la propriété, le législateur a prévu un tempérament en excluant du champ de cette majoration les acquisitions réalisées par des primo-accédants..
La définition du primo-accédant est directement empruntée au droit de la construction, visant, aux termes de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH), toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'acquisition, lorsque le bien est destiné à cet usage.
Le député Jean-Didier Berger a mis en lumière une situation fréquente et pourtant non tranchée par le texte : celle d'un couple acquérant un bien immobilier alors que l'un des conjoints est primo-accédant et l'autre ne l'est pas.
Dans sa question, le député, M. Jean-Didier Berger, suggérait une approche distributive, en s'appuyant sur des analogies tirées de la doctrine administrative (BOI-IR-RICI-80-10-10) et de la jurisprudence (CA Papeete, 14 oct. 2021, n° 20/00312), qui admettent dans d'autres contextes une application de la règle fiscale à la seule quote-part de l'acquéreur concerné.
Il a donc interrogé le Gouvernement afin de savoir si l'exonération de la majoration des DMTO pouvait s'appliquer au prorata de la participation de l'acquéreur primo-accédant.
Le ministre de l'économie et des finances en'a pas retenu une solution unique mais a modulé l'application de l'exonération en fonction du régime matrimonial des acquéreurs, qui détermine la nature de leurs droits sur le bien acquis.
- Pour les couples non mariés (concubins), les partenaires de PACS et les époux mariés sous un régime de séparation de biens, l'acquisition se fait sous le régime de l'indivision. En vertu de l'article 815-3 du Code civil, chaque acquéreur est titulaire de droits privatifs sur une quote-part du bien. La logique fiscale épouse cette réalité juridique : la condition de primo-accession est appréciée individuellement pour chaque co-indivisaire. Partant, seul l'acquéreur qui remplit personnellement cette condition bénéficiera, pour sa quote-part d'acquisition, du taux non majoré des DMTO. L'autre acquéreur verra sa propre quote-part soumise au taux majoré délibéré par le département. La liquidation des droits sera donc mixte.
- La solution est différente pour les époux mariés sous un régime de communauté (communauté légale réduite aux acquêts ou communauté universelle). Dans cette hypothèse, le bien acquis est réputé entrer en communauté ; il constitue un acquêt. La communauté forme une masse patrimoniale unique et indivisible, distincte des patrimoines propres des époux. L'administration fiscale en tire la conséquence que la condition de primo-accession doit être remplie par les deux époux pour que l'acquisition, réalisée par la communauté, puisse bénéficier du taux plancher. Si l'un des époux a déjà été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, la condition n'est pas remplie pour la communauté en tant que telle. L'ensemble de l'acquisition sera donc soumis au taux majoré des DMTO, sans possibilité d'application distributive. Toutefois, si l'acquisition est réalisée par un seul époux au moyen de fonds propres et que la double déclaration de remploi ou de subrogation de bien propre est expressément stipulée dans l'acte notarié, le bien restera un bien propre à cet époux. Dans ce cas, seule la situation de l'époux acquéreur au regard de la condition de primo-accession sera examinée pour déterminer le taux applicable.
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