Le Conseil des prélèvement obligatoires vient de publier un nouveau rapport dans lequel il a analysé la fiscalité du logement en s’interrogeant sur sa cohérence et son efficacité. Il est arrivé à la conclusion que cette fiscalité sectorielle est peu préparée aux défis actuels et doit gagner en cohérence en trouvant un meilleur équilibre entre les dispositifs d’incitation et une logique plus large de neutralité.
Recommandation n° 1 : Borner dans le temps les dépenses fiscales liées au logement et procéder à leur évaluation systématique pour ne conserver que celles aux effets économiques, sociaux ou environnementaux avérés.
Recommandation n° 2 : Compléter les bases de données existantes relatives au logement, notamment à sa fiscalité, et en réaliser l’expertise statistique.
Recommandation n° 3 : Revoir la méthodologie d’estimation de l’assiette de la taxe foncière pour établir un lien plus direct et facilement actualisable avec les loyers ou les prix de marché.
Recommandation n° 4 : Étendre la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV) en excluant les territoires en déprise et supprimer la possibilité pour les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d’instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Orientation 2 : Préférer les aides budgétaires ciblées en substitution aux incitations fiscales pour faire face aux nouveaux défis du bâti
Recommandation n° 5 : Confirmer la non-reconduction du dispositif « Pinel » et l’absence de dispositif équivalent en remplacement.
Recommandation n° 6 : Ouvrir à nouveau le prêt à taux zéro (PTZ) au logement ancien avec travaux dans les zones tendues pour le rendre plus cohérent avec les enjeux environnementaux.
Recommandation n° 7 : Rehausser le taux de TVA à 5,5 % sur la rénovation énergétique au niveau du taux intermédiaire de 10 % et utiliser le gain financier ainsi obtenu pour les aides budgétaires ciblées en faveur de la rénovation énergétique des logements.
Recommandation n° 8 : Une fois le lien rétabli entre l’assiette de la taxe foncière et la valeur économique des logements taxés, engager une réflexion sur le niveau et l’affectation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) visant à moins taxer l’acquisition de logements et à compenser le manque à gagner pour les finances publiques par un relèvement des impôts portant sur leur détention.
Recommandation n° 9 : Limiter la rétention des biens en remplaçant les abattements sur les plus-values de cessions foncières et immobilières pour durée de détention par une prise en compte de l’évolution des prix de la construction et des travaux d’amélioration réalisés par le vendeur et en réhaussant, pour les terrains nus rendus constructibles, la taxe forfaitaire.
Recommandation n° 10 : Rapprocher et unifier à terme les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue.
Le rapport du CPO a été publié avec deux études inédites :
- de l'Institut des politiques Publiques (IPP) qui porte sur l’analyse des effets de la réforme de suppression de la taxe d’habitation sur lesmarchés immobiliers et la mobilité résidentielle : Évaluation de la réforme de la taxe d’habitation
- de l'INSEE qui étudie les propriétés redistributives de la taxe foncière sur les propriétés bâties en 2017, sur le champ des maisons, appartements et dépendances situés en France et affectés à un usage d’habitation: Étude des propriétés redistributives de lataxe foncière sur les propriétés bâties
Enfin, dans le cadre de sa publication, le CPO a mis en ligne 5 autres rapports qui ne l'engagent pas et qui eux-mêmes formulent des recommandations :
- RAPPORT PARTICULIER N° 1 : Panorama budgétaire et juridique de la fiscalité du logement
- RAPPORT PARTICULIER n° 2 : L’impact de la fiscalité sur le marché du logement
Proposition n° 1 : supprimer la taxe additionnelle des DMTO aux communes (1,2%) et la compenser par une augmentation des taxes foncières, à la faveur de la révision des VLC prévue pour 2028
Proposition n° 2 : étudier les effets socio-économiques d’une éventuelle exonération de DMTO pour les primo-accédants à une résidence principale, pour fluidifier le parcours résidentiel, en compensant la perte de recettes fiscales par l’augmentation équivalente de la base de taxe foncière
Proposition n° 3 : actualiser régulièrement la valeur des logements soumis à la taxe foncière pour corriger la distorsion créée par l’exonération des plus-values à la cession des résidences principales
Proposition n° 4 : imposer la plus-value réelle en substituant aux abattements liés à la durée de détention une correction du prix d’achat de l’inflation entre l’achat et la vente et la prise en compte des travaux d’amélioration. A défaut, aligner le rythme des abattements sur une durée maximale de 22 ans pour limiter la rétention immobilière
Proposition n° 5 : augmenter la fiscalité des terrains nus rendus constructibles en substituant, en tout ou partie, une taxe sur la détention de ces terrains à celle sur la plus-value lors de la cession pour inciter la libération du foncier
Proposition n° 6 : revoir la méthodologie de calcul de l’assiette des taxes foncières en se fondant notamment sur des méthodes économétriques d’estimation de zones homogènes de loyers au m2 selon le type de biens pour mieux mesurer et actualiser ces bases Proposition n° 7 : supprimer l’abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés et ramener le seuil de revenu que les meublés classés génèrent au seuil classique en zones tendues
Proposition n° 8 : unifier les régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue autour du régime foncier
Proposition n° 9 : Confirmer la non-reconduction du dispositif « Pinel » et l’absence de dispositif équivalent en remplacement
Proposition n° 10 : Réhausser le taux de TVA à 5,5 % sur la rénovation énergétique au niveau du taux intermédiaire de 10 % et utiliser le gain budgétaire ainsi obtenu pour des aides directes ciblées en faveur de la rénovation énergétique des logements
Proposition n° 11 : conduire une évaluation de l’impact du PTZ sur l’accès à la propriété. Envisager un recentrage, voire la suppression, du PTZ en fonction de l’incidence sur les prix
Proposition n° 12: conduire une étude d’impact sur le statut de bailleur privé analysant la pilotabilité budgétaire du dispositif et les possibilités de zonage.
- RAPPORT PARTICULIER n° 3 : Fiscalité du logement et inégalités
Proposition n° 1 : La liste des exonérations de TLV pourrait être revue, avec la suppression de l’exonération sur les logements nécessitant des travaux importants pour être habitable, et accompagnée de contrôles accrus sur les autres catégories de demandes d’exonérations.
Proposition n° 2 : Procéder à l’évaluation des taux réduits de TVA en faveur du logement social et intermédiaire et les supprimer dans le cas où leurs objectifs ne seraient pas atteints.
Proposition n° 3 : La suppression des dispositifs fiscaux « Malraux » et « Denormandie dans l’ancien » pourrait ainsi être envisagée, pour une économie estimée respectivement à 41 M€ et 10 M€ dans le projet de loi de finances 2024 (Voies et moyens, tome II).
Proposition n° 4 : Faire figurer les exonérations et dégrèvements de taxe foncière sur la propriété bâtie au sein d’une annexe du tome II du Voies et moyens.
Proposition n° 5 : Évaluer les exonérations de taxes foncières pour les logements neufs acquis depuis moins de deux ans et les logements anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation énergétique depuis moins de trois ans ainsi que le dégrèvement pour les logements vacants mis en location.
Proposition n° 6 : Envisager une égalisation des taux de taxe de publicité foncière entre logement ancien et logement récent (au taux des logements anciens) en l’absence d’évaluation des effets du dispositif de taux réduits en matière d’inégalités.
Proposition n° 7 : Dans la perspective d’appréhender la fraude fiscale, procéder à l’évaluation de l’écart fiscal de l’IFI en exploitant les données statistiques relatives au patrimoine sur un panel représentatif.
Proposition n° 8 : Instruire quatre scénarios (révision des valeurs locatives cadastrales, taxe foncière progressive, taxation des loyers implicites à l’impôt sur le revenu, taxation de la terre) de modernisation de la fiscalité du foncier en tenant compte des différents objectifs possibles : réduction des inégalités, rendement, et action sur le comportement des agents.
Proposition n° 9 : Égaliser les conditions fiscales applicables entre meublé et non-meublé, en réduisant l’abattement offert aux loueurs en meublé (passage de 50 à 30 %).
Proposition n° 10 : Évaluer la possibilité de mise en place de centimes additionnels d’impôt sur les revenus fonciers dont les communes voteraient les taux.
- RAPPORT PARTICULIER n° 4 : Fiscalité du logement et enjeux environnementaux
Proposition n°1 : Ouvrir à nouveau le financement PTZ aux primo-accédants à la propriété qui acquièrent en zone tendue A et B1 un logement existant en réalisant des travaux représentant au moins 25 % du coût total, dans les mêmes conditions que dans les zones B2 et C.
Proposition n°2 : Après s’être assuré que la taxation des logements vacants a un impact significatif pour réduire le taux de vacance des logements en augmentant le nombre de résidences principales, étendre largement la liste des communes soumises à la TLV en écartant seulement les territoires en déprise où l’essentiel de la vacance est indépendant de la volonté du propriétaire et ne peut être soumis à la taxe au regard de la jurisprudence du Conseil constitutionnel. Supprimer parallèlement la possibilité pour les communes et EPCI de ces derniers territoires d’instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Proposition n°3 : Prévoir, dès maintenant, d’évaluer l’impact de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, instituée suite à la LFI 2023, sur l’évolution du nombre de résidences secondaires et touristiques, ainsi que des résidences principales et des locaux logements vacants, lorsqu’on disposera d’un recul suffisant sur cette mesure.
Proposition n°4 : Supprimer les conditions de faveur pour l’imposition selon le régime du micro-BIC des revenus tirés de la location des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes et gites classés. Dans un deuxième temps, rapprocher et unifier à terme le régime fiscal applicable aux locations nues et aux locations meublées.
Proposition n°5 : Supprimer l’abattement facultatif de 50 % qui bénéficient aux logements financés par un PTZ, pour la surface de plancher supérieure à 100 m².
Proposition n°6 : Engager une réforme d’ensemble du régime d’imposition des plus-values de cession de terrains devenus constructibles comportant l’instauration de la neutralité dans le temps de l’imposition, pour l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la taxe au profit de l’Agence de services et de paiement (ASP), par la suppression des abattements selon la durée de détention ou la durée depuis le classement en terrain constructible, et simultanément, réduire les taux de ces prélèvements sans coût pour l’État et les régimes sociaux.
Proposition n°7 : Parallèlement à la baisse des taux des autres prélèvements envisagée dans la proposition n° 6, relever significativement le taux du prélèvement forfaitaire sur les plus-values de cessions de terrains nus rendus constructibles au bénéfice des communes et EPCI, de façon à augmenter les ressources des collectivités pour aménager et équiper des espaces urbains denses répondant aux attentes des habitants actuels et futurs.
Proposition n°8 : Dans le cadre de la planification écologique, étudier la mise en place à terme d’un dispositif de tarification de la consommation d’espaces naturels et agricoles permettant de reporter sur les acteurs économiques les coûts sociaux de l’artificialisation des sols, sous la forme de taxes pigouviennes, de quotas de droits à artificialiser ou de tout autre mécanisme qui paraîtrait pertinent.
Proposition n°9 : Pour les équipements de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles, étudier la possibilité de supprimer le taux réduit de 10%. Hors parc social, remonter le taux réduit de TVA de 5,5 % au niveau du taux applicable aux autres travaux dans les logements, soit 10 %, dans les conditions actuelles.
Proposition n°10 : Hors parc social, remonter le taux réduit de TVA de 5,5 % au niveau du taux applicable aux autres travaux dans les logements, soit 10 %, dans les conditions actuelles.
Proposition n°11 : Redéployer le coût du dispositif éco-PTZ afin d’augmenter les niveaux de subventions de certains ménages ou pour soutenir un autre dispositif ciblant l’accès au crédit des ménages qui en ont réellement besoin.
Proposition n°12 : Conclure un avenant à la convention du 16 juin 2023 entre l’État et Action Logement pour préciser les engagements financiers d’Action Logement en faveur de la rénovation énergétique du parc social existant et pour favoriser l’augmentation de la part de la production de logements sociaux issus de l’acquisition-amélioration.
- RAPPORT PARTICULIER n°5 : La fiscalité du logement : comparaisons internationales
Les recommandations et propositions qui ressortent de ces différents rapports constitueront une base de discussion pour le projet de loi logement qui devrait être présenté au Printemps. D'ores et déjà des pistes se dessinent telles que le rapprochement des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue, la réforme du régime des plus-values immobilières (Abattement pour durée de détention et terrain à bâtir), la suppression des dispositifs d'investissement locatif...affaire à suivre.