L’article 150-U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
Cette exonération est également conditionnée au remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.
Si l’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation, l'administration admet par tolérance que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l’acquisition du logement en cas d’acquisition d’un logement suivie de travaux ou au maximum de vingt-quatre mois après l’acquisition du logement en cas d’acquisition d’un immeuble transformé en logement,
Par ailleurs, même si « l’exonération n’est subordonnée à aucune durée minimale de conservation du logement ou d’affectation à la résidence principale du cédant », l'administration précise que :
Le cédant doit justifier que le logement, objet du remploi, a constitué sa résidence habituelle et effective [...] qui s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°320 et s)
Rappel des faits :
M. A B a cédé, le 3 août 2017, une maison située à Saint-Jean-de-Boiseau. Dans le cadre de cette vente, le requérant a réalisé une plus-value à raison de laquelle il a acquitté des cotisations d’imposition sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières à hauteur de 32 260 €. Estimant que cette cession aurait dû bénéficier de l’exonération prévue à l'article 150-U-II-1°bis du CGI, M. B a formé, le 20 novembre 2019, une réclamation préalable pour obtenir la restitution d’une partie de ces cotisations qu’il évalue à un montant total de 23 591 €.
A la suite du rejet de sa réclamation, M. B a demandé au tribunal de prononcer la réduction des cotisations d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values immobilières qu’il a acquittées au titre de l’année 2017.
M. B faisait valoir
- qu'il pouvait, toutes conditions étant remplies, demander, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession (1) ;
- qu'il avait bien affecté le bien objet du remploi à sa résidence principale (2).
1. Cette décision confirme une nouvelle fois que les dispositions du CGI ne font pas obstacle à ce qu'un contribuable, qui a omis de se placer sous le régime de l’exonération au titre de la "première cession d'un logement autre que la résidence principale", puisse demander, dans le délai de réclamation, la restitution de l'impôt de plus-value dont il s'est acquitté. Elle estainsi est conforme à celle déjà retenue par les juges du fonds dans plusieurs décisions (Par exemple les décisions du tribunal administratif de Lyon du 12 avril 2016 - n°1410083) et du 22 novembre 2022, n°2106718 mais également par la Cour administrative d'Appel de Marseille - Arrêt du 6 octobre 2022, n°20MA02805)
2. En revanche, le tribunal a estimé que la condition d'affectation du bien objet du remploi à la résidence principale du cédant n'était pas remplie.
Pour justifier que le bien immobilier acquis dans le délai de 24 mois requis (Soit le 27 mai 2019) était affecté depuis son acquisition à un usage d’habitation principale, le requérant fait valoir :
- qu’il y est fiscalement domicilié depuis le 4 juin 2019 avec sa compagne,
- qu’il a souscrit des contrats d’assurance pour ce bien,
- qu’il y reçoit par voie postale son abonnement à un journal hebdomadaire,
- qu’il est inscrit dans la commune de Batz-sur-Mer sur les listes électorales depuis le 20 février 2020
- et qu’il est imposé depuis le 1er janvier pour cet immeuble à la taxe d’habitation au titre de cette résidence principale.
Au cas particulier, le tribunal a estimé que la production de ces éléments déclaratifs, n'étaient pas suffisant pour justifier que le bien acquis était affecté à la résidence principale du cédant d'autant plus qu’il est par ailleurs titulaire d’un logement de fonction à Saint-Nazaire par nécessité absolue de service depuis le 8 mars 2017, compte tenu de ses fonctions de principal.
Or la doctrine BOFIP précise :
Lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe sa résidence principale. Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer. Dans ces situations, la notion de logement abritant le foyer du contribuable constitue une question de fait que l’administration apprécie strictement sous le contrôle du juge de l’impôt.
Partant le tribunal estime que, M. B :
n’apporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, qu’il a affecté dès son acquisition le bien sis à Batz-sur-Mer à son habitation permanente et effective. Par suite, la plus-value réalisée lors de la cession le 23 août 2017 du bien situé à Saint-Jean-de-Boiseau ne peut bénéficier, pour ce motif, de l’exonération prévue par les dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts.