Alors que la Commission des Finances de l'AN entame aujourd'hui l'examen du projet de loi de Finances pour 2025 (PLF2025), plusieurs amendements déposés visent à aménager le régime des plus-values immobilières. Ces propositions, émanant de divers groupes parlementaires, témoignent d'une volonté commune de repenser les mécanismes d'abattement, d'exonération et de taxation des plus-values immobilières. L'objectif affiché est double : lutter contre la rétention foncière qui freine la construction de nouveaux logements, et adapter la fiscalité aux enjeux actuels du marché immobilier. Parmi les mesures phares proposées, on trouve notamment une refonte du système d'abattement pour durée de détention, une majoration progressive de l'imposition des terrains à bâtir, et une fusion des taxes existantes sur les terrains rendus constructibles. Ces amendements, s'ils étaient adoptés, pourraient avoir des répercussions significatives tant pour les propriétaires que pour le marché immobilier dans son ensemble.
Veuillez trouver ci-après ces propositions qui promettent d'animer les débats parlementaires et de susciter l'intérêt des professionnels du secteur comme des contribuables.
Amendement n°I-CF1814- Voir notre article sur le sujet.
- Cet amendement propose une refonte du régime fiscal applicable aux plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens immobiliers, hors résidence principale. Il vise à supprimer les abattements pour durée de détention actuellement en vigueur et à les remplacer par un mécanisme d'indexation du prix d'acquisition sur l'inflation. Cette réforme s'appliquerait progressivement à partir du 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir et à partir du 1er janvier 2027 pour les autres biens immobiliers bâtis
- Cet amendement vise à modifier l'article 150 U-II-1° du CGI afin de lutter contre les pratiques spéculatives immobilières consistant à acheter puis revendre rapidement un bien en le déclarant comme résidence principale pour échapper à la taxation sur les plus-values immobilières.
Concrètement, il propose de conditionner l'exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale à une durée de détention minimale de cinq ans en tant que résidence principale du cédant avant la vente. Cette mesure a pour but de décourager les opérations spéculatives à court terme qui exploitent la rédaction actuelle de la loi pour éviter l'imposition.
Cependant, des exceptions à cette condition de durée sont prévues pour ne pas pénaliser les situations légitimes. Ainsi, le délai de cinq ans ne s'appliquerait pas si la vente intervient en vue d'acquérir un autre bien destiné à être la résidence principale, ce qui permet aux propriétaires de changer de domicile sans contrainte fiscale supplémentaire. De même, le délai pourrait être levé pour des motifs impérieux familiaux, médicaux ou professionnels, tels qu'une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée, une entrée en EHPAD, un décès ou une séparation.
- Le présent amendement, proposé par les députés Socialistes et apparentés, vise à proroger de deux ans, jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif d'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la cession de biens immobiliers à des acquéreurs qui s'engagent à réaliser des logements sociaux (Articles 150-U-II-7° et 8° du CGI)
Ce régime, instauré en 2005 pour une durée initiale de deux ans, a été reconduit à huit reprises et est actuellement en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025. L'amendement propose d'anticiper sa reconduction afin de lever l'incertitude qui pourrait bloquer des projets de vente à partir du milieu de l'année 2025, compte tenu du temps nécessaire pour finaliser ces transactions.
- Ce texte propose une modification du CGI pour introduire une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières liées à des investissements publics améliorant le cadre de vie.
- Cet amendement vise à fusionner les deux taxes sur les terrains constructibles (1529 du CGI et 1605 nonies du CGI) existantes en une seule taxe nationale obligatoire. Cette nouvelle taxe s'appliquerait dès que le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition est supérieur ou égal à 3, avec un taux unique fixé à 30% de la plus-value. L'assiette de la taxe est unifiée, supprimant l'abattement pour durée de détention et réexaminant certaines exonérations.
Le produit de cette taxe serait réparti entre les communes (50%), un fonds pour l'installation et la transmission en agriculture (10%), et les agences de l'eau (40%). Cette réforme a pour objectifs de simplifier le système fiscal, de freiner l'artificialisation des sols, d'augmenter les recettes fiscales, et de financer des projets liés à la biodiversité et à la désartificialisation des sols.
L'amendement répond aux appels de divers acteurs de la société civile et d'institutions qui plaident pour une telle réforme, notamment dans le contexte de l'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et des besoins de financement des collectivités locales pour sa mise en œuvre. Il est prévu que cette nouvelle taxe entre en vigueur le 1er janvier 2025.
- Cet amendement propose une modification significative du régime d'imposition des plus-values immobilières en France. Il vise à inverser le système actuel d'abattement qui favorise la rétention foncière.
Selon la proposition, la plus-value serait totalement exonérée lors de la première année de détention du bien. Ensuite, un système d'abattement dégressif serait mis en place, commençant à 90% la deuxième année et diminuant progressivement jusqu'à 10% la dixième année. Cette approche vise à encourager la vente rapide des biens immobiliers, dans le but de libérer du foncier et de relancer la construction.
| Année de détention lors de la cession | Taux applicable |
| Deuxième année | 90 % |
| Troisième année | 80 % |
| Quatrième année | 70 % |
| Cinquième année | 60 % |
| Sixième année | 50 % |
| Septième année | 40 % |
| Huitième année | 30 % |
| Neuvième année | 20 % |
| Dixième année | 10 % |
L'amendement est présenté comme un "amendement d'appel", qui mentionne le risque de méconnaître l'exigence constitutionnelle de prise en compte des facultés contributives, en référence à une décision du Conseil constitutionnel de 2013. L'objectif principal de cet amendement est de lancer une réflexion sur un changement de paradigme dans l'impos ition des plus-values immobilières.
- La proposition introduit un nouveau mécanisme d'imposition spécifique aux terrains à bâtir. Contrairement au régime général qui prévoit des abattements pour durée de détention, ce dispositif augmente progressivement l'imposition des plus-values réalisées sur ces terrains. Concrètement, la plus-value brute serait majorée de 4% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année, et de 6% supplémentaires à partir de la vingt-deuxième année. Cette augmentation serait toutefois ajustée en fonction de l'inflation.
L'objectif de cette mesure est d'inciter les propriétaires à vendre leurs terrains plus rapidement, facilitant ainsi la construction de nouveaux logements. L'amendement se fonde sur le principe que la collectivité devrait bénéficier d'une partie de la plus-value générée par ses propres investissements, notamment ceux liés à l'ouverture de terrains à la construction et à l'aménagement d'infrastructures urbaines qui valorisent ces terrains.
- Le texte introduit un nouveau mécanisme d'imposition spécifique aux terrains à bâtir. Contrairement au régime actuel qui prévoit des abattements pour durée de détention, ce dispositif augmente progressivement l'imposition des plus-values réalisées sur ces terrains. Concrètement, l'assiette déterminant la plus-value brute serait majorée de :
-
- 4% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année,
- 8% pour chaque année au-delà de la dix-septième année,
- 12% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième année.
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à vendre leurs terrains plus rapidement, facilitant ainsi la construction de nouveaux logements, particulièrement dans les zones tendues.
- Cet amendement vise à modifier l'article 1605 nonies du CGI afin de lutter contre l'artificialisation des terres agricoles. Il propose une augmentation significative de la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles, qui s'appliquerait à toutes les plus-values foncières sur valeur déclarative. Le taux de la taxe serait fixé à 70% de la plus-value réalisée, un niveau considéré comme dissuasif mais non confiscatoire selon le Conseil Constitutionnel.
L'amendement supprime également l'abattement existant de 10% par an à partir de la huitième année de détention, ainsi que l'exemption pour les ventes dont le prix est inférieur à 10 fois le prix d'acquisition. Les auteurs s'appuient sur des recommandations de la Cour des Comptes, qui suggère une "remise à plat" des taxes existantes, et sur un avis du CESE de janvier 2023.
- Cet amendement, vise à modifier l'article 1609 nonies G du CGI en augmentant les taux de la taxe sur les plus-values immobilières élevées. L'objectif principal est de dissuader les opérations spéculatives d'achat et de revente de biens immobiliers, particulièrement dans les zones tendues, tout en préservant les propriétaires de résidences principales qui ne sont pas concernés par cette taxe.
| Lignes du tableau | Ancien taux | Nouveau taux |
| 2ème et 3ème | 2% | 3% |
| 4ème et 5ème | 3% | 5% |
| 6ème et 7ème | 4% | 7% |
| 8ème et 9ème | 5% | 10% |
| 10ème et 11ème | 6% | 13% |
Ces augmentations significatives des taux de taxation visent à rendre moins attractives les opérations immobilières à but purement spéculatif, tout en générant des revenus supplémentaires pour l'État.
Rappelons que pour les plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1er janvier 2015 et conformément à l’article 244 bis A-IV du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la LFR pour 2014, l’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique plus lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’espace économique européen (EEE). En revanche , et quelle que soit leur qualité, les cédants, personnes physiques ou morales ou organismes, domiciliés, établis ou constitués hors d’un Etat membre de l’UE ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’EEE ont toujours l’obligation, dans tous les cas, de désigner un représentant fiscal. En pratique , les cédants domiciliés, établis ou constitués hors de l’UE ou de l’EEE sont, en principe, tenus de désigner un représentant fiscal pour acquitter le prélèvement.
- L'amendement vise à étendre cette exemption à tous les pays ayant conclu de telles conventions avec la France, qu'ils soient ou non membres de l'UE ou de l'EEE. L'objectif est de supprimer une inégalité de traitement entre les Français résidant dans l'UE/EEE et ceux vivant dans d'autres pays.
Affaire à suivre...