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Exonération de plus-value professionnelle et notion d'immeuble affecté à l’exploitation

Plus-values professionnelles

Article de la rédaction du 19 avril 2015

Crédit photo : nancy10 - stock.adobe.com

Les dispositions de l’article 151 septies B du CGI sont susceptibles de s’appliquer du seul fait de l’inscription d’un ensemble immobilier à l’actif du bilan d’une entreprise alors même qu’il était à cette date en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité.

L’article 36 de la loi de finances rectificative pour 2005 a instauré un dispositif d’abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme dégagées sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l’exploitation.

Ce dispositif prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur les plus-values à long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole lorsque ces plus-values portent sur :

  • des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;

  • des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

Codifié sous l’article 151 serties B, ce régime d’abattement est subordonné à la condition que les biens immobiliers soient inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

L’administration fiscale estime qu'

un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.

Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non.

Toutefois, ne sont pas considérés, pour l’application des présentes dispositions, comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’article 39 du CGI et affectant ce bien à leur propre exploitation.

Il est rappelé qu’aux termes des deuxième à quatrième alinéas du 12 de l’article 39 du CGI, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :

  • lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;

  • lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre, dans les conditions définies à l’alinéa précédent, sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

En outre, un tel lien de dépendance est réputé exister lorsqu’une société ou un groupement a pour objet de mettre à disposition à ses associés ou membres les biens immobiliers dont elle est propriétaire».BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20120912

La Cour Administrative d’Appel de Nancy vient d’apporter des précisions quant à la mise en oeuvre de l’article 151 septies B.

En l’espèce, à la suite d’une vérification de comptabilité relative à l’activité de fabrication de pièces mécaniques exercée par Mme B, l’administration fiscale a remis en cause l’abattement applicable à l’imposition sur le revenu des époux B, dans la catégorie des BIC, de la plus-value réalisée par eux lors de la cession le d’un ensemble immobilier inscrit à l’actif du bilan des Etablissements B. Par un jugement du 27 juillet 2013, le TA de Châlons-en-Champagne a déchargé M. et Mme B des suppléments d’IR et de contributions sociales, en droits et pénalités, qui leur ont été assignés. Le ministre chargé du budget demande l’annulation de ce jugement.

La Cour d’appel vient de donner raison aux juges du fonds.

Elle considère que, pour l’application des dispositions de l’article 151 septies B, «doit être regardé comme affecté à l’exploitation d’une entreprise un bien qui a fait l’objet, par celle-ci, d’une inscription à l’actif du bilan, laquelle constitue un acte de gestion opposable à l’administration».

Ainsi et, contrairement à ce que soutient le ministre chargé du budget, la juridiction d’appel a estimé« que du seul fait de cette inscription à l’actif du bilan de l’entreprise de Mme B. de l’ensemble immobilier cédé le 4 août 2006, alors même qu’il était à cette date en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité, cet ensemble immobilier, duquel au surplus l’entreprise a pu tirer des revenus essentiels à la poursuite de son activité, *devait être regardé comme affecté à l’exploitatio*n au sens de l’article 151 septies B du code général des impôts. »

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