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La défiscalisation immobilière et le démembrement de propriété ne font pas bon ménage

Article de la rédaction du 18 mars 2020

Crédit photo : stock.adobe.com

Le démembrement de propriété constitue en lui-même une technique de défiscalisation largement utilisée par les professionnels de la gestion patrimoniale.

Les différents régimes d’investissement locatif qui se succèdent depuis de nombreuses années (Périssol, Besson, Robien, Scellier, Censi-Bouvard…​) constituent, quant à eux, autant d’opportunités de réduire ses impôts.

Si la finalité de ces techniques est identique, investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage.

Rappel des faits

M B qui réside à Paris 14e, a acquis en 2009 un immeuble situé à Clichy, éligible au dispositif d’amortissement dit «  Robien recentré  ». A la suite d’un contrôle sur pièces de son dossier fiscal au titre des années 2012 à 2014, prenant acte de ce que l’immeuble en cause avait été transmis aux enfants de M. B par donation-partage avec réserve d’usufruit, le 19 juin 2012, l’administration a remis en cause le bénéfice du régime de faveur, selon la procédure de rectification contradictoire.

M.B a demandé au TA de Paris la réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2012 et 2013 à raison du refus par l’administration fiscale de tenir compte des déficits fonciers reportables nés en 2009 et 2010 à concurrence d’une somme de 24 880 euros en base.

Par un jugement n° 1704315/2-1 du 22 janvier 2019, le TA de Paris a rejeté sa demande.

M B a relevé appel du jugement du 22 janvier 2019.

La Cour vient de rejeter l’appel de M.B.

L’article 40 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a procédé à un recentrage du dispositif Robien et à la création du dispositif « Borloo Neuf ». Cet aménagement a été commenté dans une instruction fiscale en date du 2 novembre 2006 (BOI 5 D-4-06) reprise dans la base BOFIP-Impôt.

Le dispositif Borloo neuf est réservé aux contribuables ayant opté pour l’amortissement « Robien recentré ».

Les commentaires sus-visés renvoient à ceux relatifs au dispositif Robien classique.

Il convient d’en conclure, s’agissant du « Robien récentré » et du « Borloo neuf » que le démembrement de la propriété avant ou après engagement de location empêchent l’application des dispositifs dans le premier cas, et, sa remise en cause dans le second.

La Cour estime que dès lors que le droit de propriété du bien immobilier acquis en 2009 par M. B a été démembré en 2012, « c’est à bon droit que le service, en application des dispositions précitées du h) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, a majoré de 75 900 euros le revenu net foncier de l’année 2012, année de rupture de l’engagement de location requis par le dispositif dit «  Robien recentré  », des amortissements déduits à ce titre par M. B… de 2009 à 2012. »

C’est également à bon droit que sur le même fondement, le service a majoré le revenu net foncier de 2013 de l’amortissement indument déduit à concurrence.

« En revanche, il estime que le service ne pouvait en outre corriger le montant de ses déficits fonciers de 2009 et 2010 imputables sur des revenus fonciers ultérieurs et non encore imputés, à concurrence de 16 788 euros et de 8 092 euros respectivement, sans procéder à une double imposition au titre de l’année 2012.

Toutefois, si le service n’a pu remettre en cause l’imputation par M. B… d’une partie de ses déficits fonciers nés des amortissements déduits au titre du dispositif dit «  Robien recentré  » sur son revenu global des années 2009 et 2010, dès lors qu’elles étaient atteintes par la prescription triennale à l’époque du contrôle, il était en revanche en droit d’annuler, à concurrence de 16 788 euros en 2009 et 8 092 euros en 2010, le montant des déficits reportables non encore imputés constatés au titre de l’année 2012, première année non prescrite sur laquelle ces potentiels reports avaient une incidence, en appliquant une règle de droit distincte de celle posée par le h) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.

C’est donc à bon droit, et sans procéder à une double imposition, qu’il a estimé que M. B… ne pouvait plus en bénéficier. »

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