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Cession de terrains à bâtir acquis en l'état d’un terrain bâti : pas de TVA sur marge

Article de la rédaction du 1er février 2022

Crédit photo : Olivier-Tuffé - stock.adobe.com

Pour la juridiction administrative, la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, soit que le bâtiment qui y était édifié ait fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur soit, comme en l’espèce, que le bien acquis ait fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Rappel des faits :

La SARL S qui exerce une activité de marchand de biens, a procédé le 14 septembre 2011 à la cession d’un terrain à bâtir résultant de la division d’une parcelle unique sur laquelle était édifiée, à la date de l’acquisition, une maison d’habitation.

Elle a également cédé le 28 octobre 2011 deux terrains à bâtir, situés sur le territoire d’une autre commune résultant de la division d’une parcelle unique sur laquelle était édifiée, à la date de l’acquisition, une maison d’habitation.

Elle a appliqué à ces cessions de terrains à bâtir le régime de la TVA sur la marge.

L’administration a remis en cause ce régime d’imposition.

Des rappels de TVA ont été ainsi mis à la charge de la société pour la période considérée.

Par un jugement du 2 septembre 2020, le TA de Rennes a rejeté la demande de la SARL S tendant à la décharge de ces rappels.

La SARL S a relevé appel de ce jugement.

Tip
La Cour administrative d’appel de Nantes vient de rejeter la demande de la SARL S

Pour mémoire, la juridiction administrative (CAA de Lyon) a, le 18 mars 2021, saisi la CJUE concernant l’application du régime de la TVA sur marge dans l’hypothèse d’un marchand de biens.

La question posée à la Cour est la suivante :

L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :

-lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;

-lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots.

L’affaire est toujours pendante devant l’instance européenne.

Au cas particulier, il semble que la Cour administrative d’appel de Nantes ait décidé de ne pas attendre la prise de position de la CJUE.

Elle considère au regard de l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 et de l’article 268 du CGI son émanation nationale:

que la TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de son acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, soit que le bâtiment qui y était édifié ait fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur soit, comme en l’espèce, que le bien acquis ait fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Tip
A notre avis (en application de la Réponse ministérielle de la Raudière du 30 août 2016) il en aurait été autrement si au moment de l’acquisition une division parcellaire était intervenue afin d’identifier les différents lots (lots de terrain à bâtir proprement dit, lot bâti si la maison avait été conservé). Ainsi, la revente des lots de TAB auraient bénéficié de la TVA marge. S’agissant du lot bâti deux hypothèses étaient envisageables : en cas de démolition la revente du terrain d’assiette aurait supporté une TVA sur le prix et en cas de conservation de la maison et revente de ce lot "maison" une TVA sur marge aurait pu être appliquée en cas d’option (Immeuble achevé depuis plus de 5 ans)

Par ailleurs la Cour a estimé qu’eu égard à l’arrêt ICADE Promotion, la demande de la SARL S tendant à ce que la cour sursoie à statuer dans l’attente de la réponse de la CJUE sur la question posée par la CAA de Lyon le 18 mars 2021, devait être rejetée.

La Cour de Nantes juge donc que c’est à bon droit que l’administration a remis en cause l’application de la TVA marge.

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