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Plus-value et dépenses de travaux acquittées sous la forme d’une compensation de créances

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 6 janvier 2021

Crédit photo : ronstik - stock.adobe.com

La juridiction administrative ne semble pas opposée, pour le cacul d’une plus-value immobilière sur un terrain, que puissent être prises en compte les dépenses exposées pour viabiliser ledit terrain même acquittées sous la forme d’une compensation de créances, pour autant que puisse en justifier.

Pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (Art. 150 VB-II du CGI).

Ainsi, les frais de voirie, réseaux et distribution (VRD) exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d’acquisition, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (Art. 150 VB, II-5°).

Ainsi, les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d’une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu’ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.précise la doctrine BOFIP

Rappel des faits :

Mme F a acquis en pleine propriété le 29 août 2007, à la suite d’une donation-partage de son père, un terrain d’une valeur de 230 000 € qu’elle a revendu en 2012 au prix de 420 000 €.

Pour la détermination de la plus-value imposable elle a majoré le prix d’acquisition de ce bien de diverses dépenses de travaux pour un montant total de 74 430 €.

A l’occasion d’un contrôle sur pièces de son dossier, l’administration fiscale a remis en cause cette majoration et l’a assujettie à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2012.

Mme F a fait appel du jugement du 15 mars 2019 par lequel le TA de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition supplémentaire.

Mme F soutientque les dépenses exposées pour viabiliser le terrain ont été acquittées sous la forme d’une compensation de créances, prévue par le code civil, qui a été opérée au moment de l’encaissement par son père du prix de vente ; elle justifie par l’attestation produite avoir bénéficié, dans le cadre d’un prêt familial, d’une avance du montant des travaux par son père.

La Cour vient de rejeter la requête de Mme F.

La Cour vise 3 articles :

  • L’article 1289 du code civil :« Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. »

  • L’article 1290 du même code :" La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives."

  • L’article 555 du même code : "Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. / () Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. ".

La Cour relève :

  • que par acte notarié du 20 juillet 2010, Mme F a désigné son père comme mandataire spécial afin de procéder à la vente du terrain en litige et d’en recevoir le prix.

  • qu’il ressort du décompte d’étude notariale, que la somme de 382 440 €, correspondant au prix de revente du terrain après déduction de l’impôt sur les plus-values, a été versé au père de Mme F.

  • que Mme F ne justifie pas que son père lui a reversé le prix de vente déduction faite des travaux qu’il aurait acquitté sur ses propres deniers

"elle n’en justifie pas en se bornant à produire un courrier établi le 15 juillet 2015 par ce dernier, confirmant avoir fait l’avance des travaux, et des copies de factures au nom de son père. Elle ne justifie pas davantage, ne produisant aucune pièce probante à ce titre, qu’elle aurait reversé à son père la somme de 74 430 euros correspondant au coût des travaux réalisés sur ce terrain, et qu’elle aurait ainsi bénéficié d’un prêt familial. Contrairement à ce que soutient Mme F, les dispositions susmentionnées de l’article 555 du code civil ne font pas obstacle à un accord des parties portant sur des modalités différentes. En outre, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, la procuration qu’elle a accordée à son père le 4 juin 2012 portait uniquement sur les démarches à accomplir en vue de la vente du bien en l’état, sans mentionner la réalisation de travaux de quelque nature que ce soit ainsi que leur remboursement."

Dès lors, faute de justifier qu’elle aurait effectivement supporté ces frais, la Cour a estimé que Mme F n’était pas fondée à demander que le coût de ces travaux majore le prix d’acquisition du terrain qu’elle a cédé en 2012.

Source : Arrêt de la CAA de Marseille, du 17 décembre 2020, n° 19MA01592

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