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Plus-value immobilière et première cession d’un logement autre que la résidence principale : attention au délai !

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 22 novembre 2018

La Cour Administrative d’Appel de Nantes vient de rendre une décision intéressante sur la mise en oeuvre de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale quand l’acquisition de cette dernière intervient avant la vente de la résidence secondaire.

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 a créé une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Au titre des conditions, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années, appréciées de date à date précédant la cession.

«Cela étant, par mesure de tempérament et afin de tenir compte, notamment, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, il est admis, toutes autres conditions par ailleurs remplies, que l’exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que :

  • la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;

  • la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (à cet égard, pour apprécier le délai normal de cession, il convient de se reporter au III § 180 à 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10) ;

  • le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais.»BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923, n°70

Rappel des faits

Le 30 avril 2013, Mme A a cédé le logement qu’elle détenait depuis le 21 décembre 1996 à Cholet, en raison d’une mutation professionnelle à Nantes.

Constatant une plus-value imposable de 17 438 €, le notaire qui a établi l’acte a déposé la déclaration n° 2048 IMM pour la liquidation de la plus-value ainsi réalisée et a versé au SPF une somme de 6 016 €.

Par une réclamation du 11 août 2014, Mme A a demandé à l’administration le bénéfice de l’exonération de la plus-value ainsi réalisée, en application de l’article 150 U-II-1°bis du CGI qui prévoit l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, compte tenu de l’acquisition par acte notarié du 2 août 2011 de sa nouvelle résidence principale située à Nantes.

Après rejet de sa réclamation le 9 septembre 2014, Mme A a saisi du litige le TA de Nantes qui, par un jugement du 24 février 2017, dont elle relève appel, a rejeté sa demande.

Au cas particulier la CAA de Nantes a rejeté la demande de Mme AB. La Cour a considéré que la seconde condition issue de la doctrine administrative précitée n’était pas respectée.

Il ressort de cette condition, que dans l’hypothèse où un contribuable achète sa résidence principale avant de vendre sa résidence secondaire, l’exonération peut s’appliquer si la cession du logement intervient dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale.

Or ce délai normal est celui que l’on retrouve en matière de résidence principale.

Au cas particulier, le délai en question était de 20 mois.

Mme A soutient que, «bien qu’étant supérieur à un délai normal de vente d’une année, le délai écoulé entre l’acquisition de sa résidence principale à Nantes, le 2 août 2011 et la vente effective le 30 avril 2013 de son ancienne résidence principale à Cholet, devenue résidence secondaire, mise en vente en mars 2011 demeure normal eu égard aux conditions du marché immobilier national et local».

Toutefois, la Cour a estimé que Mme A n’apportait pas la preuve que le délai était normal :

  • elle s’est bornée de produire un dossier de presse sur l’évolution de l’immobilier en France en 2012

  • «Elle ne démontrait pas, compte tenu des caractéristiques de l’appartement mis en vente, soit un appartement de type 2 de 48,53 m2, et malgré la différence entre le prix de vente, soit 90 000 euros et le montant effectif de la cession, soit 80 000 euros, la nature des obstacles qui n’ont pas permis de le vendre plus rapidement, alors qu’elle a elle-même accru les difficultés de cette vente en louant ce bien à compter du 4 septembre 2012».

«Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a estimé que la cession du logement est intervenue, sans justifications, au-delà d’un délai d’une année et a refusé à Mme A le bénéfice de l’exonération de la plus-value de la vente.»

La Cour rappelle ainsi que si le délai pour bénéficier de l’exonération résidence principale ou secondaire n’est plus forcément fixé à un an (l’administration appréciant aujourd’hui au cas par cas), il appartient au contribuable de justifier des obstacles ayant empêché la vente.

Rappelons que si un délai de plus de trois ans ne peut être regardé comme normal, un délai de 22 mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne fait pas obligatoirement échec à la mise en oeuvre de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale.

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