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Plus-value immobilière et résidence principale : les consommations énergétiques une preuve quasi indiscutable

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 4 octobre 2021

Crédit photo : ARVD73 - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision par laquelle elle confirme que les consommations énergétiques sont une preuve quasi indiscutable pour caractériser ou non la résidence principale du cédant. Elle précise également que pour se prévaloir de l’assouplissement tenant au fait que le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente il faut pouvoir justifier de cette date.

La plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas imposable.

Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

Rappel des faits :

A la suite d’un contrôle sur pièces du dossier de Mme A…, épouse B…, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération de la quote-part de la plus-value immobilière dont elle avait bénéficié en application de l’article 150 U-II-1° du CGI à raison d’une maison d’habitation située à X, dont elle était propriétaire en indivision à hauteur de 50% avec son conjoint, faute pour celle-ci de constituer sa résidence principale au moment de la cession (Cession du 14 mars 2011).

La quote-part de la plus-value immobilière réalisée au titre de l’année 2011, a ainsi été taxée entre les mains de Mme A.

A la suite de l’admission partielle de la réclamation de l’intéressée, l’administration fiscale a dégrevé les pénalités pour manquement délibéré.

En cours d’instance devant le TA de Versailles, le service a accordé le forfait de 15 % au titre de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration qui a été ajouté au prix d’acquisition, ramené la plus-value imposable à 132 035 euros et prononcé le dégrèvement correspondant.

Mme A fait appel du jugement du 16 mai 2019.

La Cour a rejeté l’appel de Mme A.

Tip
Elle a utilisé le faisceau d’indices qu’elle applique généralement pour déterminer si le bien vendu constituait effectivement la résidence principale du cédant.

Elle a ainsi souligné :

  • que les seules mentions figurant sur la déclaration 2042 adressée par M. B… à l’administration fiscale, dont la signature est d’ailleurs précédée de l’annotation « à Y », ne suffisent pas à justifier de la résidence de l’intéressée à X,

  • que les attestations, établies pour les besoins de la cause et dénuées de valeur probante ne permettent d’apporter la preuve demandée ;

  • que les consommations d’eau de la maison de X (objet de la vente) révèlent l’ouverture du compteur le 23 août 2010 et une absence de consommation jusqu’au 18 février 2011

Mme A… ne peut utilement contester, dans le premier état de ses écritures, cette absence de consommation par le seul fait que le compteur ayant été vandalisé, il aurait été remplacé à compter du 23 août 2010.

  • que l’eau était coupée depuis trois mois et que le relevé de compteur d’eau au 18 février 2011 est de 284,12

  • que l’unique facture EDF produite, datée du 24 mars 2011, a trait aux consommations du 17 janvier au 14 mars 2011, date de résiliation du contrat afférent au bien cédé, qu’aucune autre facture n’a été produite concernant l’année 2010 pour le bien vendu

  • qu’aucune attestation d’assurance habitation justifiant que le bien cédé était assuré en tant que résidence principale n’a été présentée.

Partant pour la Cour l’immeuble litigieux ne constituait, au jour de sa cession, la résidence principale de Mme A.

Jusque là cet arrêt est d’une parfaite orthodoxie juridique. Toutefois, au cas particulier Mme B s’était également prévalue de l’assouplissement prévu par la doctrine au titre de l’immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente.

En effet, l’administration admet lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux (Entre 12 et 24 mois maximum) et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.BOI-RFPI-PVI-10-40-10.

Mais au cas particulier la Cour a estimé que cette doctrine ne lui était pas opposable dès lors que Mme A :

  • ne justifie pas de la date à laquelle la maison vendue aurait été mise en vente,

  • ne justifie pas que ladite maison constituait, à cette date, sa résidence habituelle.

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