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QPC relative au régime d'exonération de plus-value au titre de la résidence principale

Article de la rédaction du 30 juillet 2017

Le Conseil d’Etat a décidé dans une décision en date du 28 juillet que la question de la conformité à la Constitution des dispositions combinées de l’article 244 bis A-II-1° et de l’article 150 U-II-1° du CGI devait être renvoyée au Conseil constitutionnel.

Sous réserve des conventions internationales, les plus-values immobilières réalisées par les non résidents, personnes physiques ou morales sont imposées dans les conditions et suivant les modalités prévues à l’article 244 bis A du CGI.

En effet,« lorsque les personnes ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI, y compris lorsqu’elles ont leur domicile fiscal à Mayotte, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Martin, à Saint-Barthélémy, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie, les plus-values qu’elles réalisent à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, de droits relatifs à ces biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilières, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI». BOI-RFPI-PVINR-10-10-20150701, n°20.

L’article 244 bis A du CGI prévoit que lorsque le prélèvement est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies, notamment, aux 2° à 9° du II de l’article 150 U du CGI, à l’article 150 V du CGI, à l’article 150 VA du CGI, à l’article 150 VB du CGI, à l’article 150 VC du CGI et à l’article 150 VD du CGI.

Ainsi, ces contribuables non résidents bénéficient bénéficient non seulement d’une exonération particulière en faveur de l’habitation en France (Art. 150-U-II-2° du CGI) mais aussi de plusieurs cas d’exonérations applicables aux résidents.

Les non résidents bénéficient ainsi des exonérations de plus-values résultant de la cession de biens immobiliers :

  • pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (Art. 150 U-II-4° du CGI) ;

  • échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées (Art. 150 U-II-5° du CGI) ;

  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (Art. 150 U-II-6° du CGI) ;

  • cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, directement ou indirectement, au profit d’organismes en charge du logement social (Art. 150 U-II-7° et 8° du CGI);

  • détenus à l’issue d’une durée conduisant à une exonération par l’effet de l’abattement pour durée de détention prévu par l’article 150 VC du CGI. En outre, une exonération temporaire est prévue en faveur des plus-values réalisées lors de la cession d’un droit de surélévation (Art. 150 U-II-9° du CGI).

En revanche, les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du I de l’article 150 U du CGI (Exonération tenant à la résidence principale, aux dépendances immédiates et nécessaires, aux «résidences secondaires» et celles en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés.

Le Conseil d’Etat vient de juger que

«Le 1° du II de l’article 244 bis A, en tant qu’il renvoie au 2° du II et non également au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, est applicable au litige dont est saisi le tribunal administratif de Versailles. Cette disposition n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel.

Le moyen tiré de ce qu’elle porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, et notamment aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques garantis respectivement par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, soulève une question présentant un caractère sérieux. Ainsi, il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée.»

Source : Arrêt du Conseil d’État du 28 juillet 2017, n° 411546

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