L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

Bercy commente le régime des plus-values de cession de terrains à bâtir à compter du 1er septembre 2014

Plus-values immobilières

Article de la rédaction le 10 septembre 2014

Crédit photo : Andrey Popov - stock.adobe.com

Le 29 juin dernier, le Premier ministre a, lors de sa présentation à la presse de son Plan de relance du logement, annoncé plusieurs mesures fiscales visant à assouplir le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers portant sur les terrains à bâtir. L’administration fiscale vient de commenter ces aménagements dans le cadre d’une nouvelle mise à jour de la base BOFIP-Impôt.

Nouveau cadencage de l’abattement pour durée de détention

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s’y rapportant ou autres biens et droits immobiliers) pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières.

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Précision importante : le nouveau régime s’applique aux plus-values de cessions opérées depuis le 1er septembre 2014.

Modalités d’application du nouvel abattement de 30%

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

A. Champ d’application

1. Biens concernés

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI.

2. Cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique, sous conditions, aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant à compter du 1er septembre 2014 ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, réalisées dans les conditions prévues :

  • à l’article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI et de l’article 8 ter du CGI ;

  • à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Il ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;

  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

B. Conditions d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;

  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

1. Engagement de la cession par une promesse de vente ayant acquis date certaine du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit avoir été précédée d’une promesse unilatérale de vente, dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du code civil, ou d’une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

De plus, cette promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, doit avoir acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015. Il en est ainsi :

  • lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ;

  • ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du code civil durant cette même période.

A cet égard, et conformément aux dispositions de l’article 1328 du code civil, trois évènements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;

  • le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;

  • la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

2. Cession réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, a acquis date certaine.

En pratique, pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 % et compte tenu du fait que la promesse doit avoir acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2015, la cession du terrain à bâtir ou du droit s’y rapportant doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

C. Modalités d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l’article 150 V du CGI, à l’article 150 VA du CGI, à l’article 150 VB du CGI, à l’article 150 VC du CGI ainsi qu’à l’article 150 VD du CGI.

Il s’applique donc après notamment prise en compte :

  • de l’abattement pour durée de détention, calculé dans les conditions précisées aux I-D-4 § 157 et 158 s’agissant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014 ;

  • de la compensation des plus et moins-values, prévue au II de l’article 150 VD du CGI (pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B § 180 à 240).

L’abattement exceptionnel de 30 % est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

a lire aussiPlus-values immobilièresExonération de plus-value au titre de la résidence principale : la loi n'impose pas de durée minimale d’occupation avant la cessionPlus-values immobilièresLe Gouvernement interrogé sur le calcul de la plus-value immobilière de l'usufruitier successifContrôle et contentieuxTaxation d'office des profits de construction : mise en demeure et déclaration de plus-value immobilièrePlus-values immobilièresPlus-value et exonération résidence principale : le diable se niche dans les détailsPlus-values immobilièresPlus-value : la détention d’un droit démembré sur un bien affecté à la résidence principale prive le cédant de l'exonération « résidence secondaire »Plus-values immobilièresBercy commente la prorogation de l'exonération d'impôt au titre de la cession d'un droit de surélévation