L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

L’exonération de plus-value immobilière en cas de cession de la résidence secondaire

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 13 août 2015

Crédit photo : stock.adobe.com

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 a créé une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Ce nouveau régime visait à tenir compte de la réforme de taxation des plus-values immobilières opérée par la seconde loi de finances rectificative pour 2011], laquelle a aménagé l’abattement pour durée de détention et conduit à une exonération complète au bout de trente ans.

Une disposition exonérant de la taxation des plus-values la première cession d’un logement qui n’est pas la résidence principale lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale a existé jusqu’à la réforme de la taxation des plus-values immobilières en loi de finances pour 2004.

Il était donc légitime, pour les initiateurs de cette exonération de rétablir un dispositif de ce type dès lors qu’avait été institué un régime plus sévère de taxation des plus-values immobilières. D’ailleurs la même date d’entrée en vigueur (1er février 2012) avait été prévue.

Les conditions de l’application de ce régime d’exonération s’inspirent effectivement du dispositif antérieur à la réforme de 2004.

Plusieurs conditions limitent l’application de l’exonération :

  • le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession

  • Seules les personnes physiques domiciliées fiscalement en France peuvent bénéficier de ce régime à l’exclusion des non-résidents.

  • Le contribuable qui achète sa résidence principale (notamment au moyen d’un prêt relai) avant de vendre sa résidence secondaire et qui ne peut donc respecter la condition qui impose que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, pourra quand même bénéficier de l’exonération sous réserve que

  • la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;

  • la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale ;

  • le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale.

  • Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant le 1er février 2012 n’étant pas prises en considération. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois.

  • l’exonération ne s’applique qu’à la fraction du prix de cession remployée, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition d’un logement affecté à la résidence principale.

  • Le remploi peut prendre la forme d’une opération à titre onéreux (vente, licitation, échange ou partage qui donne lieu au versement d’une soulte) ou d’une opération à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement au titre d’une donation ou d’une succession) dès lors que les droits d’enregistrement sont relatifs à un logement reçu en pleine propriété par donation ou succession.

  • L’exonération s’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété.

  • le remploi dans l’acquisition de parts de SCI, GFA, SCPI (IR) n’est pas éligible au dispositif ;

  • le remploi dans l’acquisition de droits démembrés (nue-propriété et usufruit) n’est pas éligible au dispositif.

  • En revanche, il est admis que le remploi peut être effectué dans l’acquisition de parts de sociétés dotées de la transparence fiscale, régies par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI.

  • Le remploi de l’indemnité peut porter sur un bien immobilier situé hors de France

L’exonération pourra être totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel le contribuable a demandé le bénéfice de l’exonération, sans qu’il soit tenu compte, le cas échéant, pour effectuer cette comparaison, du remboursement du crédit en cours sur le logement cédé, ni de la souscription d’un nouvel emprunt pour l’acquisition de la résidence principale.

a lire aussiPlus-values immobilièresExonération de plus-value au titre de la résidence principale : la loi n'impose pas de durée minimale d’occupation avant la cessionPlus-values immobilièresLe Gouvernement interrogé sur le calcul de la plus-value immobilière de l'usufruitier successifContrôle et contentieuxTaxation d'office des profits de construction : mise en demeure et déclaration de plus-value immobilièrePlus-values immobilièresPlus-value et exonération résidence principale : le diable se niche dans les détailsPlus-values immobilièresPlus-value : la détention d’un droit démembré sur un bien affecté à la résidence principale prive le cédant de l'exonération « résidence secondaire »EconomieInvestissement locatif ou achat d'une résidence secondaire : pourquoi choisir ?